Ingatlan
Az oldal jelenlegi verzióját még nem ellenőrizték tapasztalt közreműködők, és jelentősen eltérhet a 2018. október 24-én felülvizsgált verziótól ; az ellenőrzések 42 szerkesztést igényelnek .Az ingatlan a törvény által ingatlannak elismert ingatlantípus.
Az ingatlanok származásuk szerint magukban foglalják a földterületeket , az altalaj telkeket és mindazt, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, azaz olyan tárgyakat, amelyeket nem lehet elmozdítani rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül, beleértve az épületeket, építményeket, folyamatban lévő építési tárgyakat.
A származás szerinti ingatlanok mellett Oroszországban létezik „törvény szerinti ingatlan”. Ide tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött légi és tengeri hajók, valamint a belvízi hajók.
Az ingatlan lízing tárgya lehet . Az ingatlan zálogjogát , valamint az ingatlanfedezetű kölcsön megszerzését általában jelzálogkölcsönnek nevezik .
Más nyelveken
Az angolszász jogrendszerben az orosz "ingatlan" szó különböző árnyalatai különböző szavaknak felelnek meg: angol. ingatlan - ingatlan, mint az anyagi világ tárgya (épületek, építmények, föld stb.); angol ingatlan - ingatlan tulajdonjogok, eng. a valóság egy gyűjtőfogalom.
A római jogban az ingatlan tulajdonjogának átruházását egyszerű, minden átruházási formától mentesen, szolgalmi jog vagy jelzálogjog alapításával pedig egy személy közötti egyszerű szerződéssel, amelyről nem ismert. harmadik felek.
A német szokásjog szerint a föld kézről kézre történő átadását különféle, meglehetősen bonyolult formaságokkal látták el (szimbolikus földátruházás, invesztitúra , Auflassung).
A római jog befogadása kapcsán a régi német nyilvános ingatlanügyletek formái kezdtek feledésbe merülni. De ez károsította a jelzáloghitelek fejlődését. Az ingatlanfedezetű kölcsönt felvevő hitelező soha nem lehetett biztos abban, hogy ugyanazon az ingatlanon nincs más, korábban megállapított jelzálogjog; ennek eredményeként az ilyen kölcsönök nagy kockázattal jártak, és ezért nagyon nehéz feltételekkel adták őket.
Ezzel kapcsolatban a 18. század végén Európában megjelent a jelzáloglevél, vagyis a jelzálogkönyv intézménye: az ingatlanon fennálló jelzálogjog már csak akkor volt jogerős harmadik személy számára, ha azt a 2008. évi hatóság által vezetett külön könyvekben rögzítették. hivatalos intézmények, és nyitott minden érdeklődő számára. Most elég volt a hitelezőnek megbizonyosodnia arról, hogy a zálogkönyvben nem szerepel más jelzálogjog a zálogba adott ingatlanra, és akkor biztosított volt az elsőbbsége az ebből az ingatlanból való kielégítésre.
De a hitelezők érdekében kívánatos volt, hogy ne csak a jelzálogjog, hanem általában minden ingatlanhoz fűződő jog is látható legyen a könyvből: a hitelező igyekezett megvédeni magát arra az esetre, ha a zálogjogosultról kiderülne, hogy nincs vagyoni joga, ingatlanán egyéb dologi jogokat találtak, amelyek lényegesen csökkentik a hagyaték értékét, például harmadik személyek élethosszig tartó használati jogát.
Ennek fényében a 19. század folyamán a jelzálogkönyvek Európa-szerte földkönyvekké változtak . Megállapításra került az a szabály, hogy minden vagyoni értékű cselekményt (tulajdon átruházása, zálogjog vagy szolgalmi jog alapítása stb.) be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, és csak ettől a pillanattól kap jogerőt. Ez az ingatlannal kapcsolatos összes tulajdonjogi jogi aktus úgynevezett nyilvánosságának elve (vagy más szóval a készítés elve). A telekkönyvek megbízhatóságának elvét is elfogadták: a könyvben minden bejegyzés teljes jogerővel rendelkezik harmadik fél számára, még akkor is, ha az nem felel meg a valóságnak. Az érdeklődők kérhetik az ingatlan-nyilvántartás helyesbítését, de amíg nem javítják ki, az igaznak minősül.
Az Orosz Birodalomban az ingatlanügyletek az úgynevezett jobbágyságon keresztül történtek . Az ingatlanokról szóló aktusokat (erődvásárlás, jelzálogvár stb.) közjegyzőknek kellett hitelesíteniük , akik bejegyezték azokat az anyakönyvükbe, amely a telekkönyvek helyettesítőjeként szolgált [1] .
Az Orosz Föderációban
A jogok állami nyilvántartásba vétele az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásba való bejegyzéssel történik az ingatlanjogról, amelyre vonatkozó információk az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásba (EGRN) kerülnek bejegyzésre. Az ingatlanügyletek kötelező állami regisztrációhoz kötöttek azokban az esetekben, amikor a törvény előírja az ügyletek állami nyilvántartásba vételét. A megállapodás szerinti tulajdonjog átruházása állami regisztrációhoz kötött. Oroszországban az ingatlanügyletek nyilvántartását egy speciális állami szerv - a Szövetségi Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szolgálat - végzi . Az ügyletkötésnek két formája van - közjegyzői és egyszerű írásbeli, amelyeknek teljesen azonos jogi ereje van.
A Fehérorosz Köztársaságban
A Fehérorosz Köztársaságban az állami nyilvántartásba vétel területén működő állami szervezetek rendszere a következőkből áll: a Fehérorosz Köztársaság államigazgatási szerve, amely az állami nyilvántartásba vétel területén a Fehérorosz Köztársaság kormányának van alárendelve. Property Committee), az állami nyilvántartásba vétel köztársasági szervezete (SUE "Országos Kataszteri Ügynökség"), az állami nyilvántartásba vétel területi szervezetei. Az állami nyilvántartásba vétel köztársasági szervezetének anyakönyvvezetője a Belarusz Köztársaság kormánya által megállapított módon nyilvántartásba vételi műveleteket hajt végre a vállalkozással, mint ingatlanegyüttessel kapcsolatban.
Az állami nyilvántartásba vétellel foglalkozó területi szervezetek jogosultak regisztrációs műveleteket végrehajtani a következő ingatlantárgyakkal kapcsolatban: • telkek; • tőkeszerkezetek (épületek, építmények); • befejezetlen, molylepke-főzdei épületek; • elszigetelt helyiségek, beleértve a lakóépületeket is; • parkolóhely.
Abban az esetben, ha az ingatlan egynél több regisztrációs körzet területén található, a regisztrációs műveleteket (az állami bejegyzésre benyújtott dokumentumok elfogadását) az állami bejegyzésre szolgáló köztársasági szervezet anyakönyvvezetője végzi. A további bejegyzési műveleteket az állami nyilvántartásba vételre vonatkozó érintett területi szervezetek anyakönyvvezetői végzik az állami nyilvántartásba vételhez szükséges köztársasági szervezet anyakönyvvezetőjének hozzájárulásával. Ha az anyakönyvvezetőnél felmerül az állampolgári jogok megsértésének gyanúja, az érdekelt egy éven belül panasszal élhet a bíróságon, vagy kérelmet nyújthat be az illetékes területi vagy köztársasági szervezethez az állami bejegyzés iránt. Ami az ingatlan létrehozását, módosítását, fennállásának megszüntetését illeti - ilyen esetekben az állami nyilvántartásba vételt csak bírósági eljárásban lehet érvényteleníteni.
Ingatlan értékbecslés
Az ingatlanértékelés az egyik legelterjedtebb értékbecslési tevékenység, amely magában foglalja a tárgy értékének meghatározását. Ebben az esetben többféle költséget határoznak meg, a gyakorlatban a legelterjedtebbek: piacra helyezés, felszámolás, helyreállítás, pótlás stb.
Piaci érték
A piaci érték jellemzi az objektum aktuális piaci értékét, ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy a piaci érték az az ár, amelyen egy körültekintő, minden szükséges információval rendelkező vevő megvásárolja a tárgyat. Általános szabály, hogy ezt az értéket alkalmazzák az adásvételi ügyleteknél, a tárgy zálogként történő átadásánál, a lízingdíjak megállapításánál stb.
Ezt az értéket a legfontosabb felmérni egy hétköznapi ember számára, mert ez tükrözi azt a valós uralkodó árat, amelyen tranzakciókat lehet lebonyolítani.
A piaci ár meghatározásában több tényező is szerepet játszik:
- Gazdasági. Az életszínvonal emelkedése és a megtakarítások megjelenése a kereslet megugrásához vezet – mert az ingatlan a legmegbízhatóbb és legkonzervatívabb megtakarítási mód
- A banki hitelezés fejlődése csökkenti az ingatlanvásárlók fizetőképességét, számának növekedését idézi elő, ami a korlátozott kínálattal együtt erős „alulról” nyomást gyakorol az árra.
- Korlátozott kínálat - a modern városok körülményei között nehéz építési helyet találni, ami alacsony építési rátához vezet, valamint szociális programok végrehajtásának szükségességével (várólistán lévők lakhatása, katonaság stb.) ) kínálati hiányt okoz.
- A lakosság hagyományos lakhatási problémái - Oroszországban a lakosság nagy része szűk lakhatási körülmények között vagy bérelt lakásban él, ami a banki hitelezés fejlődésével és az életszínvonal emelkedésével együtt a kereslet növekedéséhez vezet. ennek eredményeként az árak emelkednek.
- Infrastrukturális tényező – Oroszországot erős centralizáció jellemzi. Magas életszínvonal csak a nagyvárosokban érhető el, ami erősíti a lakosság centripetalizmusát és keresletet teremt ezekben a városokban a lakások iránt. Ráadásul a rossz közlekedési infrastruktúra nem teszi lehetővé, hogy a fő közlekedési csomópontokon kívül is kialakuljon a lakásépítés.
- Érett bérleti piac hiánya - Oroszországban az ingatlanbérleti piac „vad”, világosan meghatározott jogszabályi keretek nélkül, laza jogi alapokkal. Következésképpen a fogyasztók minden eszközzel igyekeznek a bérlők osztályából a tulajdonosok osztályába kerülni, akiknek jogai sokkal jobban védettek – keresletet keltve.
- Pszichológiai tényező - a vásárlók a vásárlási döntés meghozatalakor összehasonlítják a lehetőségeket - az aktuális árszintek alapján. És a "drága" / "olcsó" fogalma egy adott ingatlan átlagos piaci árának hatására alakul ki. Vagyis ha az ingatlan a hasonló tárgyaknál a piaci átlagár felett van, akkor „drága”, ha pedig alacsonyabb, akkor „olcsó”. Ebben az esetben nem az abszolút, hanem a relatív ingatlanértéket veszik figyelembe.
A jelenlegi ingatlanpiacon a hasonló objektumok úgynevezett összehasonlító elemzését végzik a Piaci ár meghatározására. Az ajánlatok árait összehasonlítjuk, más tényezők változatlansága mellett. Az ajánlati ár az alku vagy az ügylet speciális feltételei miatt eltérhet a vételártól (tranzakciós ár). Az ártrend elsődleges elemzéséhez és nyomon követéséhez az átlagár fogalmát használjuk.
Maradékérték
Ez az az érték, amelyet az értékelt tárgy korlátozott ideig történő eladásával lehet megszerezni. Ez az érték mindig kisebb vagy egyenlő, mint a piaci érték. Angolul salvage value, likvidációs érték, likvidációs érték, maradványérték (orosz-angol szótár)
Csere költség
ez egy új épület vagy építmény építési költsége, főként olyan biztosítási szerződések megkötésénél használatos, amelyek alapján biztosítási esemény bekövetkeztekor egy új építmény költségével megegyező összegű kifizetés történik, nem számítva az amortizációt (kopást). és szakadás).
Csere költség
új épület/építmény építésének költsége, a halmozott értékcsökkenés figyelembe vételével. Ezt az értéket használják a piaci érték meghatározásakor (hozzáadják a telek értékét), és a biztosítási kifizetések hozzárendelésekor ezen az értéken voltak biztosítva a WTC felhőkarcolók.
Az ingatlan értékbecsléshez szükséges dokumentumok
- az ingatlantárgyak fizikai határait jelző dokumentumok, amelyek magukban foglalják a geodéziai tervek vagy térképek másolatát a vizsgált objektumok leírásával és helyének megjelölésével,
- dokumentumok a KTF-től (műszaki leltári hivatal),
- az értékelt ingatlan területén található épületekre és építményekre vonatkozó adatok,
- a föld tulajdonjogát igazoló dokumentumok,
- az ingatlan megterhelésére vonatkozó dokumentumok (ha vannak ilyenek), amelyek magukban foglalják a zálogjogot, bérletet, megállapodásokat, szerződéseket, különadó-megállapításokat, adósságkötelezettségeket stb.)
Ingatlanfejlesztés
Az ingatlanfejlesztés kézzelfogható tartalmát tekintve két fő összetevőből áll:
- építési vagy egyéb munkák elvégzése épületeken és földeken;
- az épületek vagy a földterület funkcionális használatának megváltozása.
Ingatlanadó
Az Orosz Föderáció adótörvénye szerint az ingatlanértékesítési tranzakciók adókötelesek (fizető - eladó). A jogszabály meghatározott feltételek mellett (hosszú tulajdoni idő, kis mennyiségű eladott ingatlan, rokonság az adományozóval, örökhagyóval) rendelkezik a jövedelem összegének levonásáról. Ugyanakkor mindenesetre az a polgár, aki a beszámolási időszakban ingatlantárgyat értékesített az adótörvény szerint, köteles jövedelemnyilatkozatot benyújtani (még akkor is, ha „nulla”).
A nemzetközi gyakorlatban a telephely szerinti ingatlanadózás elvét alkalmazzák. De az ingatlanok, valamint az abból származó bevételek a tulajdonos lakóhelyén is adóztathatók. Egyes esetekben előfordulhat kettős adóztatás .
Ingatlanvásárlás esetén a tulajdonjog átruházása történik , amelyhez különféle adók fizetése társul: telekadó , okmányátruházási adó, bélyegilleték stb. Ezek az adók a vételár 5%-a vagy több is lehet. Különösen Görögországban ezek az adók elérhetik a 11%-ot.
Sok országban új ingatlan vásárlásakor nem ingatlanátruházási illetéket kell fizetni, hanem forgalmi adót vagy áfát . Az áfakulcs a legtöbb európai országban 20% körül mozog. A kontinentális polgári jog általában előírja a közjegyzői és anyakönyvi díjak megfizetését is.
A common law országokban a tranzakciókat az állam a Bureau of Technical Inventory és/vagy Kataszteri Hivatallal egyenértékű intézményekben tartja nyilván . A Nemzetközösség országai általában a Torrens rendszert használják (egy központi adatbázis, amely vitathatatlan ingatlanjogok forrása).
Mobil ingatlan
Maga a mobilházak ötlete nem új keletű, de a 2008-as amerikai jelzáloghitel-válság kapcsán ismét aktuálissá vált: termelésük 19%-kal nőtt az év során, és orvosok, ügyvédek, nyugdíjasok lettek a termelő cégek ügyfelei. ilyen „ingatlan”. Ráadásul a mobilház bírósági végzéssel és végrehajtási végzéssel nem foglalható le, és az ilyen lakások építésére fordított pénzeszközök 2-3 hónap alatt visszajárnak (a 20 éves banki hitelkamat melletti veszteségek helyett). További plusz, hogy akár saját telken, akár bérelt telken építhet házat. A mobilházak modern technológiákkal készülnek, a lehető legkényelmesebbek, viszonylag olcsók és nem igényelnek nagy mennyiségű építőanyagot. A mobilház ára a méretétől függ - 50 000 és 90 000 dollár között. Oroszországban még nem gyártanak tömegfelhasználói mobilházakat, elsősorban ideiglenes települések kialakítására szolgálnak az utak építésekor, olaj- és gázkitermelésben, hosszú távú geológiai expedíciókban. A kényelem szintje szerint, amint azt a „mobil ingatlanok” orosz gyártói mondják, házaik nem rosszabbak a városi lakásoknál, és bármilyen éghajlati viszonyok között használhatók. A költség a lakosok számától és egy ilyen ház céljától függ - 630 ezer és 2,5 millió rubel között.
Ingatlan, mint befektetési tárgy
Előnyök:
- Biztonság. Az ingatlanbefektetések (kb. 15-25% a tulajdonosi szerkezetben) lehetővé teszik a részvények és kötvények kockázatának fedezését [2] .
- Infláció feletti hozam .
- stabilitás és kiszámíthatóság. Az ingatlanok bérbeadása viszonylag stabil bevételhez ad lehetőséget .
Mínuszok:
- Alacsony likviditás – nem fog gyorsan pénzhez jutni egy eszköz eladásával.
- Annak szükségessége, hogy időt töltsön egy eszköz karbantartásával.
- További kockázatok: tűz, árvíz, lopás stb.
- Alacsony hozam (részvényekhez és kötvényekhez képest) [2] .
2016-ban a világ leggazdagabb emberei vagyonuk átlagosan 35%-át lakó- és kereskedelmi ingatlanokba fektették [3][ a tény jelentősége? ] .
2022 januárjában a moszkvai tőzsde határidős szerződést kötött a moszkvai HOME ingatlanindexre [4] , amely lehetővé teszi, hogy a moszkvai ingatlanok árának növekedésével vagy esésével keressen. A határidős kereskedéshez a befektetőnek brókerszámlát kell nyitnia.
Lásd még
- A lakástulajdon aránya
- Személyes tulajdon
- Városrendezési kód
- Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szövetségi Szolgálat
- időmegosztás
- Moszkva Város Föld Erőforrások Osztálya
Jegyzetek
- ↑ Pokrovsky I. A. A polgári jog fő problémái (elérhetetlen link) . Letöltve: 2010. július 16. Az eredetiből archiválva : 2011. szeptember 28..
- ↑ 1 2 Hoesli, Martin, Jon Lekander, Witold Witkiewicz. Nemzetközi bizonyítékok az ingatlanokról, mint portfóliódiverzifikátorról Archivált 2017. augusztus 12. a Wayback Machine -nál . // Real Estate Research 26.2 (2004): 161-206. (Angol)
- ↑ A lakhatás továbbra is a legnépszerűbb befektetési eszköz a világ leggazdagabb emberei számára . www.vedomosti.ru Letöltve: 2016. március 2. Az eredetiből archiválva : 2016. március 3.
- ↑ A moszkvai tőzsde megkezdte az ingatlanindex határidős kereskedését . RBC Real Estate . Letöltve: 2022. május 20. Az eredetiből archiválva : 2022. február 26.
Irodalom
- Külföldi ingatlanok. Vásárlás, eladás, bérbeadás, öröklés és a tulajdonjog egyéb vonatkozásai = The Internationales Immodilienhandbuch: Erwerb, Besitz und Verkauf von Immobilien, Steuern und Erbecht, Aufenthalt und Wohnistznahme. - M . : "Alpina Kiadó" , 2011. - 822 p. - ISBN 978-5-9614-1088-4 .
- Ingatlan - egy cikk a Nagy Szovjet Enciklopédia .
- Ingatlan // Brockhaus és Efron kis enciklopédikus szótára : 4 kötetben - Szentpétervár. , 1907-1909.
- Ingatlan . // Közgazdasági szótár, 2007.
 Szótárak és enciklopédiák |
| |||
|---|---|---|---|---|
| ||||
| A tulajdon formái | |||
|---|---|---|---|