A járadékszerződés olyan megállapodás , amelynek értelmében az egyik fél ( a lakbér kedvezményezettje ) ingatlant ad át a másik félnek (a bérleti díj fizetőjének ) , és a lakbért fizető vállalja, hogy az átvett ingatlanért cserébe rendszeres időközönként megfizeti a bérleti díj címzettjének meghatározott pénzösszeg (bérleti díj), vagy annak tartalmához más formában forrást biztosít ( rezsi , termékvásárlás, szociális ellátás stb. ) [1] .
Jelenleg Oroszországban a járadékmegállapodás jogi szabályozását általános, a megállapodások bizonyos típusait pedig a Polgári Törvénykönyvben rögzített járadékra vonatkozó speciális normák végzik .
A bérleti szerződés természeténél fogva kompenzációs, valós és egyoldalúan kötelező.
A bérleti szerződés a Ptk. második részének 1996. évi hatálybalépésével kapott részletes szabályozást. Így a XX. század 90-es évek végének orosz törvénykezése számára a bérleti díj intézménye viszonylag új volt. Hiányzott a forradalom előtti polgári jogból, bár az orosz polgári jog ismerte . Tehát a hazai jogtudós, K. P. Pobedonostsev kijelentette [2] :
Jogszabályunknak nincs külön kategóriája a bérleti szerződésre, és nem is említi azt. A Polgári Törvénykönyv 1528. és 1530. paragrafusának általános szabálya szerint azonban nálunk is van lehetőség ilyen megállapodás megkötésére - ingatlanokkal kapcsolatban azonban aligha.
A lakbér intézetének törvényi szabályozására 1913 -ban került sor a Polgári Törvénykönyv XIX. A tervezet 1100. cikkelye az élethosszig tartó jövedelmi (járadéki) megállapodás és az élethosszig tartó tartási szerződés meghatározását tartalmazta változataiként. A modern jogszabályok által ismert tartós bérleti szerződésről nem esett szó [3] .
Az RSFSR 1922-es Polgári Törvénykönyvében a bérleti díjhoz hasonló szerződéses modell hiányzott, mivel a szovjet ideológia kizárta a vonatkozó kapcsolatokat, uzsorásként határozta meg azokat . Ugyanakkor a NEP időszakában számos lakóépület eladási esetet rögzítettek, az eladónak nyújtott élethosszig tartó karbantartás mellett. Az ilyen ügyleteket a bíróságok általában érvénytelennek nyilvánították [4] . Ettől a gyakorlattól azonban megengedett volt kivétel azokban az esetekben, amikor egy ilyen ügylet érvénytelennek minősítése a gyengébb felet, azaz az eladót károsíthatja [5] .
A Nagy Honvédő Háború alatt és után kialakult társadalmi-gazdasági helyzettel összefüggésben a szovjet törvényhozó ismét szembesült a lakbérviszonyok szabályozásának szükségességével. Az RSFSR 1964. évi Polgári Törvénykönyve legitimálta a járadékszerződés megkötésének lehetőségét, ugyanakkor jelentősen korlátozta azt. Így egy egyedi lakóépület értékesítése az eladó életfenntartási feltételével megengedett volt, ha fogyatékos személy eltartottként járt el [6] .
A következő típusú bérleti szerződések léteznek:
A járadékszerződésben a felek a járadék kedvezményezettje - a bérleti hitelező és a járadék fizetője - a bérleti adós.
Bérleti hitelező az a személy, aki ingatlanát más személy (lakbéradós) tulajdonába adja át abból a célból, hogy hosszú időn keresztül jövedelemhez (bérleti díjhoz) jusson. A bérleti díj kedvezményezettje lehet magánszemély (tartós vagy életjáradéki szerződés alapján, eltartottal kötött életfogytiglani szerződés alapján), valamint nonprofit szervezet (tartós életjáradéki szerződés alapján), ha ez nem ütközik jogszabályba, ill. tevékenységük céljainak felel meg [7] . Kereskedelmi szervezetek nem lehetnek bérleti díj kedvezményezettjei, mivel ez ellentmond a bérleti díj lényegének, ami azt jelenti, hogy nem kell részt venni a bérleti díjból származó bevétel megteremtésében .
A bérleti díj címzettje nem eshet egybe az ingatlant bérleti díj ellenében átadó személlyel (például életjáradékot állapíthat meg egy állampolgár egy másik állampolgár vagy állampolgári csoport javára [8] - az ún. harmadik fél javára [9] ).
Lakbéradós az a személy, aki a tulajdonba kapott ingatlanért cserébe köteles jövedelmet (bérleti díjat) fizetni annak, aki azt átruházta (bérleti hitelező) hosszú időn keresztül. Bármely magánszemély és jogi személy jogi személyiségének megfelelően járhat.
A járadékszerződés tárgya csak az egyedileg meghatározott ingatlan , amely tulajdonjogon van , nevezetesen: dolgok - ingó és ingatlan , készpénz és okirati értékpapír . Így a tulajdonjogok , beleértve a nem készpénzt és egyéb követelési jogokat, a papírmentes értékpapírokat , valamint a munkát és a szolgáltatásokat, az információkat , a kizárólagos jogokat és a személyes immateriális előnyöket , nem képezhetik járadékszerződés tárgyát .
A jogi szabályozás jellemzőiA bérleti szerződés tárgyát képező ingatlanok jogi szabályozásának eltérései előre meghatározzák a bérleti díj fizetése ellenében történő elidegenítési eljárás sajátosságait. Így az ingatlan bérleti díj ellenében történő fizetett elidegenítése megköveteli az ingatlan adásvételi szerződés alapján történő ingatlanátruházási eljárás szabályainak betartását [10] ; az értékpapírok bérleti díja ellenében történő elidegenítéshez be kell tartani az értékpapíron alapuló jogok átruházásának eljárására vonatkozó utasításokat [11] stb.
Főszabály szerint járadékszerződést kell fizetni, ha a felek megállapodása eltérően nem rendelkezik. Vagyis a bérleti díj címzettje a bérleti díj fizetése melletti ingatlanátruházáskor ellenképviseletre (fizetésre) jogosult a bérleti díj címzettje mellett [12] . Ha az ingatlan elidegenítését ki kell fizetni, akkor az adásvételi szerződésre vonatkozó szabályokat az adott ügyletre másodlagosan kell alkalmazni . Az ingatlan térítésmentes elidegenítése esetén a feleknek az adott bérleti díjra vonatkozó speciális szabályok mellett az adományozási szerződésre vonatkozó szabályokat is figyelembe kell venni [13] .
Mivel a bérleti díjak a következők lehetnek:
A bérleti díj nyújtásának formáját a felek megállapodása alapján alakítják ki, és összevonható (például a bérleti díj egy része pénzben, másik része pedig szolgáltatásnyújtás formájában történik).
A lakbérhiteles érdekeinek védelme érdekében a törvény meghatározhatja a tartós [14] és az életjáradék [15] legkisebb összegét, valamint az eltartottal járó teljes tartásdíj legkisebb összegét [16] . A törvény a lakbér nagyságának kötelező emelését is előírja a létminimum emelésével arányosan [14] [15] [16] .
A bérleti díj fizetésére való jogosultság csak a bérleti díj ellenében történő vagyonátruházást követően keletkezik a bérleti díj hitelezőjénél; ettől a pillanattól kezdve a lakbéradós bérleti díj fizetési kötelezettsége keletkezik. Így a járadékszerződés a valódiak közé tartozik.
A bérleti díj fizetési kötelezettsége folyamatos, mivel a szerződés a bérleti díj kedvezményezettje életére vagy határozatlan időre jön létre, és rendszeres végrehajtásnak van alávetve. Ezért a törvény számos szabályt állapít meg a lakbérfizetési kötelezettség teljesítésének formájára és módjára vonatkozóan .
A bérleti díj fizetésének késedelme esetén a lakbért fizető kamatot köteles fizetni a bérleti díjban részesülő részére, melynek mértékét jogszabály vagy megállapodás határozza meg [17] .
Életjáradék állapítható meg az ingatlant bérleti díj ellenében átruházó állampolgár, vagy az általa megjelölt másik állampolgár életidejére. Az állandó járadék határozatlan időre jön létre.
A bérleti szerződést írásban kell megkötni és közjegyző által hitelesíteni kell . Ha a szerződés az ingatlan bérleti díj ellenében történő elidegenítését írja elő, akkor az állami nyilvántartásba vételhez kötött [18] . A bérleti díj terhét is be kell jegyezni [19] [20] .
Ha a felek megsértik a bérleti szerződés közjegyzői hitelesítésének követelményeit, akkor az érvénytelennek minősül [ 21 ] . Ha a bérbeadás alatt álló ingatlan átruházásáról szóló megállapodást közjegyzői okiratba foglalják, de nem kötelező állami nyilvántartásba venni, akkor az meg nem kötöttnek minősül [22] , mivel a törvény nem tartalmaz utalást az érvénytelenségre [18] .
A járadékszerződés lényeges feltételei annak típusától függenek. A járadékszerződés minden típusában közös alapvető feltétel egyrészt annak tárgya. Tartós és életjáradék fizetése mellett bármilyen ingatlan átruházható, míg az eltartottal kötött életfogytiglani szerződés tárgya kizárólag az ingatlan.
Másodszor, ezek a feltételek magukban foglalják a bérleti díj adósának kötelességét biztosítani a bérleti díj hitelezőjének érdekeit. A jogalkotó tehát ez utóbbiak érdekeinek védelmére törekszik.
A bérbeadó érdekvédelmének módjai az ingatlan jogi szabályozásától függően eltérőek.
A bérleti terhelés az ingatlant követi, és az ingatlan tulajdonosait másodlagos felelősséggel köti , kivéve, ha a törvény vagy a szerződés egyetemleges felelősséget ír elő .
Ha a bérleti díj kötelezett nem teljesíti a szerződés biztosítéki feltételeit, valamint azok elvesztése vagy minőségromlása olyan körülmények miatt, amelyekért a bérleti hitelező nem felelős, feljogosítja az utóbbit a szerződés felbontására és a veszteségek megtérítésére.
A járadékszerződés aleatórikus, azaz kockázatos jellegű. Ez abban nyilvánul meg, hogy az egyik szerződő fél ténylegesen kisebb összegű ellenszolgáltatást kaphat, mint amit ő maga nyújt, hiszen a bérleti díj fizetési időszakának bizonytalansága miatt bizonytalan a bérleti díjak nagysága.
A véletlen elvesztésének vagy sérülésének kockázatát a bérleti díj fizetési kötelezettségének megszűnése vagy folytatása szempontjából kell figyelembe venni. A tartós bérleti szerződésben a kockázat a lakbér adósát terheli, ha bérleti díj fizetése ellenében térítésmentesen kapott ingatlant; vagyoni kár esetén nem mentesül a bérleti díj fizetési kötelezettsége alól. Ha a bérleti szerződést megtérítendő alapon kötötték, akkor véletlen vagyonvesztés esetén a bérleti adós követelheti a szerződés felmondását vagy annak feltételeinek megváltoztatását. Az életjáradéki megállapodásban a kockázat nem attól függ, hogy az ingatlant kártérítés ellenében vagy ingyenesen adták el.
Az ukrán jogszabályokban az életjáradéki megállapodásra az „élettartamra vonatkozó megállapodás” kifejezést használják. Az élethosszig tartó tartási szerződés az ingatlan elidegenítési szerződés egy fajtája, amely előírja, hogy az egyik fél (az elidegenítő ) átruházza a másik félre ( a megszerző ) egy lakóépület, lakás vagy annak egy része, egyéb jelentős ingatlan vagy ingó tulajdonjogát. érték, amelynek fejében a megszerző vállalja, hogy az elidegenítő életfogytiglani tartásáról és (vagy) gondozásáról gondoskodik (Ukrajna Polgári Törvénykönyvének 744. cikke [24] ).
Az élethosszig tartó tartási (gondozási) szerződés alternatívája az adásvételi szerződésnek abban az esetben, ha valaki élete során, de meghatározott feltételek mellett, rendelkezni kíván a tulajdonjoggal őt megillető vagyon felett. Ez a megállapodás az öröklési szerződés vagy az adományozási szerződés alternatívájaként is tekinthető. Ugyanakkor az ilyen szerződések megkötésének jogkövetkezményei jelentősen eltérnek.
Az európai jogalkotásban a járadékszerződés a középkor óta ismert . Az európai bérleti viszonyok kialakulásának és fejlődésének oka L. J. Morandier francia civilista szerint egyrészt a szegénység, másrészt az, hogy mind a világi, mind az egyházi hatóságok betiltották a kamatozó kölcsönöket, amelyeket uzsorának nyilvánítottak .
Kínos tiltás volt, és az emberek okosan megkerülték. Ehhez különösen a bérleti díj megállapításáról szóló megállapodást alkalmazták. A tőkeösszeget átvevő hitelfelvevő nem ezen összeg után kamatfizetési és visszafizetési kötelezettséget vállalt, hanem határozatlan idejű járadék fizetési kötelezettséget a kölcsönadónak. Az ingatlanát eladni akaró tulajdonos könnyebben talált egy felvásárlót, aki örök bérleti díjat akart neki fizetni, mint aki vállalta volna a tőkeösszeg kifizetését, mert nem volt bőséges készpénz [25] .
| Polgári jogi szerződések | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tulajdon átruházása _ |
| ||||||
| ingatlan használatba adása | |||||||
| a munka elvégzéséhez |
| ||||||
| a szolgáltatások nyújtásáról |
| ||||||
| szellemi tulajdonjogokkal kapcsolatos |
| ||||||
| a közös tevékenységekről |
| ||||||
| Egyéb | |||||||
| Polgári jog | |
|---|---|
| Polgári jogviszony | |
| Az állampolgári jogok tárgyai | |
| Igazán igaz | |
| Kötelezettségjog | |
| öröklési jog | |
| Szellemi jogok | |
| A polgári jog forrásai | |
| |