Tartós bérleti szerződés

Tartós bérleti szerződés  - olyan megállapodás , amely szerint a bérleti díj kedvezményezettje a hozzá tartozó ingatlant a bérleti díj fizetőjének tulajdonába adja , aki viszont vállalja, hogy az átvett ingatlanért cserébe időszakonként megfizeti a bérleti díj címzettjét. a bérleti díj egy bizonyos pénzösszeg , míg a szerződés időtartama nem korlátozódik semmilyen időtartamra [1] .

A szerződés tárgya és lényeges feltételei

A tartós bérleti szerződés tárgya egyaránt lehet ingó és ingatlan [1] . A bérleti díjat általában készpénzben állapítják meg, azonban a bérleti díj fizetése megengedett a bérleti díj összegének megfelelő dolgok átadásával, munkavégzéssel vagy szolgáltatásnyújtással [2] . Nem kizárt a pénzfizetést és a természetbeni tartást egyesítő vegyes bérleti forma megállapítása.

A szerződés lényeges feltétele a bérleti díj összege. A bérleti díj összegét a felek megállapodása alapján állapítják meg, de nem lehet kevesebb havi egy létminimumnál [3]  - ebben az esetben indexálás alá esik, figyelembe véve ennek az értéknek a növekedését. A bérleti díj fizetésének határideje bármely időszakra korlátozás nélkül kerül meghatározásra. Vagyis a bérleti díjat folyamatosan, meghatározott gyakorisággal fizetik, ha a szerződés másként nem rendelkezik, minden naptári negyedév végén [4] .

A megállapodás felei

Tartós járadékban részesülhet magánszemély , valamint jogképességének megfelelő nonprofit szervezet is , vagyis ha ez nem ütközik jogszabályba és e szervezet alapszabályába (szabályzatába) [1] . Járadékfizető a járadékszerződés általános szabályai szerint bármely cselekvőképes természetes vagy jogi személy lehet .

A törvény engedményezési vagy öröklési sorrendben - örökléssel , vagy jogi személy átszervezése következtében - a tartós járadék követelésének jogát engedi át [5] , de csak azokra a jogalanyokra, amelyek a járadékban részesülő jogalanyként járhatnak el. járadék. Így a lakbér-igénylési jog átruházása lehetetlen, ha kiderül, hogy az elhunyt állampolgár tulajdonát elvitték , és a közhasznú szervezet jogutódja egy kereskedelmi jogi személy lesz. Ezen túlmenően ezt a lehetőséget a szerződés rögzítheti a bérleti díj fizetővel történő kötelező további egyeztetése mellett. Törvény vagy szerződés is tilthatja [5] , de ez a tilalom nem foszthatja meg az örökjáradékot határozatlan idejű jellegétől. Például egy állampolgár esetében a lakbér-igénylési jog engedményezési sorrendben és öröklés útján történő átruházásának egyidejű tilalma a tartós lakbért életjáradékgá alakítja .

A törvény lehetőséget biztosít tartós járadék megállapítására harmadik személy javára . Ugyanakkor úgy tűnik, hogy a bérleti díj kedvezményezettje nem ruházhatja át a javára más személy által kötött megállapodásból eredő jogait e személy hozzájárulása nélkül.

A lakbért fizetők kötelezettségei más személyekre is átruházhatók.

A szerződés felmondása

A tartós járadék fizetési kötelezettség a felek megállapodásával, valamint egyéb általános okok miatt a teljesítés kivételével [6] , amely e kötelezettség határozatlansága miatt lehetetlen. Különösen a bérleti díj címzettje tagadhatja meg a bérleti díj átvételét (adósságelengedés [7] ); ugyanakkor, ha a bérleti díjat más személy állapította meg a javára, akkor a bérleti díj átvételének joga erre a személyre száll át.

A törvény különleges okokat ír elő a tartós bérleti szerződés felmondására:

• A tartós járadék követelésének jogának átruházása olyan személyre, aki a törvény értelmében járadékban részesülőként nem járhat el.
• A bérleti díj megváltása.

Bérleti díj megváltása

A bérleti díj megváltása a tartós bérleti szerződés felmondásának speciális alapja, amelyet mind a kifizető, mind a bérleti díj címzettje kezdeményezhet [8] . A lakbéradósnak jogában áll a bérleti díj további fizetését bármikor megtagadni annak kiváltásával, azaz a szerződésben előre meghatározott megváltási ár bérleti díj hitelezőre történő átutalásával. Ha az ingatlant bérleti díj ellenében térítés ellenében elidegenítették, és a szerződésben nincs feltétel a visszaváltási árra, akkor a bérleti díj megváltása a fizetendő bérleti díj éves összegének megfelelő áron történik [9] . A visszaváltási ár ugyanakkor nem tartalmazza a bérleti díj ellenében átruházott ingatlan értékét, mivel a bérleti díj hitelező azt eladóként elidegenítette, miközben az eladási árnak megfelelő összeget kapott érte. Ha az ingatlant bérleti díj ellenében térítésmentesen elidegenítették, akkor ennek az ingatlannak a költségét a visszaváltási ár tartalmazza [10] . Így a visszaváltási árra vonatkozó feltételt a törvény nem tekinti lényegesnek.

A bérleti díj megváltása nem tévesztendő össze a szerződés felek megállapodása alapján történő felmondásával. Először is, a szerződés megállapodással történő megszüntetéséhez mindkét fél akaratának megfelelő kifejezésére van szükség. A bérleti díj megváltása csak egyikük kezdeményezésére valósul meg. Másodszor, a szerződés felbontásáról szóló megállapodás előírhatja a járadékban részesülő személy részére történő kompenzáció kifizetését. Méretének meghatározásakor a feleket semmilyen jogszabályi norma nem köti. A visszaváltási árat, ha az a tartós bérleti szerződésben nem határozza meg, a jogszabályban előírt módon kerül megállapításra.

A kifizető köteles a bérleti díj megváltásáról legkésőbb három hónappal a bérleti díj fizetésének felfüggesztése előtt írásban nyilatkozni, ha a megállapodás ennél hosszabb időtartamot nem állapít meg. Ha pedig a szerződés nem rendelkezik eltérő megváltási eljárásról, a bérleti díj fizetési kötelezettség csak attól a pillanattól tekintendő megszűntnek, amikor a bérleti díj kedvezményezettje a megváltás teljes összegét megkapja [11] .

Egyes esetekben a lakbért adós köteles a bérleti díjat a bérleti díj hitelező kérelmére megváltani. Mindegyik összefügg azzal, hogy a járadékfizető a kötelezettségeit megsértette, amely vagy már megtörtént, vagy bizonyos feltételek fennállása esetén a jövőben megtörténhet. Ilyen esetek különösen [12] :

1. A bérleti díj fizetésének egy évnél hosszabb késedelme (ha a megállapodás eltérően nem rendelkezik).
2. A bérleti díj fizetési kötelezettségének megszegése.
3. A bérleti díjat fizető fizetésképtelenné nyilvánítása vagy egyéb olyan körülmény bekövetkezése, amely egyértelműen arra utal, hogy a bérleti díjat nem a megállapodásban meghatározott összegben és határidőn belül fizetik ki számára.
4. A bérleti díj ellenében átadott ingatlan közös tulajdonba vétele vagy több személy közötti megosztása.
5. A szerződésben meghatározott egyéb körülmények.

Mivel a lakbér megváltásának követelése nem minősül polgári jogi felelősségnek , azt a bérleti díj kedvezményezettje nyilatkozhatja, függetlenül attól, hogy a lakbért fizető vétkes-e kötelezettségeinek megszegésében.

Érvénytelen a tartós járadékszerződés feltétele, hogy a járadékfizető megtagadja a megváltási jogát . A törvény a bérleti díj megváltási jogának csak egy korlátozását teszi lehetővé, amelyről a szerződésben is rendelkezni lehet. Ez abban rejlik, hogy a vonatkozó jog nem gyakorolható a bérleti díj kedvezményezettjének élete során, illetve a szerződés megkötésétől számított harminc évet meg nem haladó más időszakban [13] . Úgy tűnik, hogy egy ilyen feltétellel kötött szerződést fokozott aleatórium jellemzi .

Kockázatok

A bérleti díj fizetése mellett átadott vagyontárgy véletlen elvesztésének, megrongálódásának jogkövetkezményei attól függnek, hogy azt térítésmentesen vagy térítés ellenében elidegenítették. Ha az ingyenesen átadott vagyontárgy véletlenül megsemmisül, megsérül, akkor a kockázat a lakbér adósát terheli, vagyis köteles a bérleti díj fizetési kötelezettségének továbbra is eleget tenni. Ha a kártérítésre átadott vagyontárgy véletlenül elpusztul vagy megsérül, akkor a bérleti díjat fizetőnek, mint az ingatlan tulajdonba vételének költségeit terhelő személynek jogában áll követelni a bérleti díj fizetési kötelezettségének megszüntetését, vagy annak feltételeinek megváltoztatását. fizetés [14] .

Jegyzetek

1. ↑ 1 2 3 1. o. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 589
2. ↑ cikk (1) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 590
3. ↑ cikk (2) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 590
4. ↑ Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 591. cikke
5. ↑ 1 2 2. o. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 589
6. ↑ Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 408
7. ↑ Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 415. cikke
8. ↑ cikk (1) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 592. cikke
9. ↑ cikk (2) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 594. cikke
10. ↑ 3. o. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 594. cikke
11. ↑ cikk (2) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 592. cikke
12. ↑ Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 593. cikke
13. ↑ 3. o. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 592. cikke
14. ↑ Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 595. cikke

Irodalom

• Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve

• Alekseev S. S.  Polgári jog. — M.: Prospekt, 2012. — 536 p. - ISBN 978-5-392-03276-1 .
• Szergejev A. P. Polgári jog. 3 kötetben. T. 2. - M.: RG-Press, 2012. - 880 p. - ISBN 978-5-9988-0067-2 .
• Sukhanov E. A. Polgári jog. 4 kötetben. T. 3: Általános rész. - M .: Wolters Kluver, 2008. - 800 p. - ISBN 978-5-466-00100-7 .