Irányító szervezet - társasházak kezelésére és / vagy üzemeltetésére, műszaki és egészségügyi karbantartására létrehozott jogi személy a tulajdonosokkal kötött visszatérítendő megállapodás alapján. A mindennapi életben gyakran tévesen használják az „ alapkezelő társaság ” kifejezést , bár az orosz jog szerint így hívják a befektetési alapkezelő társaságot.
A kezelő szervezet tevékenységének célja a többlakásos lakóépületek és azok alkotóelemei közös tulajdonú ingatlanok normál műszaki állapotának megőrzése, valamint a közös tulajdon rendeltetésszerű használatának lehetőségének biztosítása.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexének rendelkezései szerint az irányító szervezet a társasház kezelésének egyik lehetséges formája a lakástulajdonosok társulásával és a közvetlen irányítással együtt.
Szervezeti szempontból az irányító szervezet közvetítő szerepet tölt be egy bérház számos tulajdonosa és a karbantartási és szolgáltatási szolgáltatásokat nyújtó személyek között, beleértve a közműveket is. Az irányító szervezet fő funkciói:
Ebből a szempontból az irányító szervezet létrehozása annak köszönhető, hogy az egyes tulajdonosok sok szerződést kötnek és hajtanak végre minden szállítóval és vállalkozóval.
A gazdálkodó szervezet gazdaságossági szempontból felhalmozza a társasház tulajdonosainak beszállítókkal való elszámolásra, karbantartásra, javításra irányuló pénzeszközeit, valamint megszervezi a pénzforgalom kezelését. Az irányító szervezet egyik fő funkciója a számvitel, ellenőrzés és elszámolás a beszállítókkal és vállalkozókkal, beleértve a közüzemi erőforrások szállítóit is.
Műszaki szempontból az irányító szervezet a közös tulajdon karbantartása, karbantartási és javítási tevékenységek tervezése és végrehajtása területén végez munkát. Az irányító szervezet információkat gyűjt a kiszolgált objektumról, beleértve az értékcsökkenési leírást, az értékcsökkenést és az ingatlanok és műszaki alapok felhalmozódását, tárolja és frissíti az ingatlan műszaki dokumentációját, ellátja a megrendelő (fejlesztő és műszaki felügyelet) építésfelügyeleti feladatait. a nagy- és folyójavítások során rendkívüli javításokat végez, a műszaki állapot-ellenőrzési intézkedések megrendelője, a létesítmény műszaki állapotát a projekt által előírt szinten tartja, az elhasználódást figyelembe véve. Az irányító szervezet tevékenységét a műszaki üzemeltetés tekintetében szabályozó jogszabályok a Műszaki Szabályzatról és az Épületek és építmények biztonságáról szóló műszaki előírások, az Orosz Föderáció Városrendezési Szabályzata, a Műszaki szabályok és normák. A lakásállomány működése" (az oroszországi Gosstroy 2003. szeptember 27-i határozatával, N 170. számú határozatával jóváhagyva).
Az Orosz Föderáció Lakáskódexe 161. cikkének 2.3. bekezdése alapján az irányító szervezet egy bérház irányítása során felelős a lakóépületben lévő helyiségek tulajdonosai felé az összes szolgáltatásért és (vagy) teljesítésért. olyan munkát, amely biztosítja a közös tulajdon megfelelő karbantartását ebben a házban, és amelynek minőségének meg kell felelnie a műszaki előírások követelményeinek és az Orosz Föderáció kormánya által a társasházak közös tulajdonának karbantartására megállapított szabályoknak. a közszolgáltatások, ennek a háznak a fejlesztési szintjétől függően, amelyek minőségének meg kell felelnie az Orosz Föderáció kormánya által a tulajdonosok számára nyújtott közszolgáltatások nyújtására, felfüggesztésére és korlátozására megállapított szabályok követelményeinek és a többlakásos épületek, házak és lakóépületek helyiségeinek felhasználói. [egy]
Az Orosz Föderáció kormányának az állami lakásfelügyeletről szóló 493. sz. rendeletének kérésére a lakhatási és kommunális szolgáltatások területén irányító szervezetek tevékenysége feletti állami felügyeletet az Állami Lakásfelügyelet (GZhI) látja el , amely a kezelő szervezetek számára engedélyt ad ki, olyan intézkedéscsomagot hajt végre, amelynek feladata a társasházak lakásállományának állagmegóvását és biztonságát érintő jogsértések megelőzése, feltárása és megszüntetése, tulajdonosi formától függetlenül. [2]
Az önkormányzati ellenőrzést a járási és városi igazgatás által képviselt helyi önkormányzat gyakorolja a 2003. október 6-i N 131-FZ „Az Orosz Föderáció helyi önkormányzatának megszervezésének általános elveiről” szóló szövetségi törvény 17.1. cikkének kérésére. ( önkormányzati ellenőrzés a lakásállományra vonatkozik, önkormányzati lakásállomány részesedésével ). [3]
1921 óta a városokban[ hol? ] lakásszövetkezetek jönnek létre, amelyekhez önkormányzati tulajdonú épületek kerültek. A lakásgazdálkodás egyik formájává válnak, sőt Oroszország történetében ez az első módja a lakóingatlanok kezelésének, egyben a modern lakástulajdonos-szövetségek prototípusa is . 1924 óta a lakás- és bérbeadó szövetkezetek (ZHAKT) váltak a fő gazdálkodási formává. Feladatuk volt az államtól bérelt házak gazdaságának helyreállítása, jó állapotban tartása és tagjaik igényeinek kielégítése. Még 1927 -ben a lakásbérlő szövetkezeteket a legjobb gazdálkodási formaként értékelték. 1937 - ben megszüntették a lakásállomány mintegy 90%-át kezelő lakásszövetkezeteket [4] , és a Központi Végrehajtó Bizottság és a Népbiztosok Tanácsának rendelete alapján a teljes alap a helyi tanácsok rendelkezésére került. a Szovjetunió 1937. október 17-i keltezése „Az alap fenntartásáról és a városi lakhatás javításáról”. Ezzel egyidejűleg a lakóterület-kiosztás és a lakásba költözés joga is az egyesületi testülettől a választmányokhoz került.
Az állami irányítási rendszer kialakításának idejével megjelentek a lakásfenntartó irodák (ZHEK) .
Ezt követően, már az 1980 -as években a lakásfenntartási irodákat egy ügyfél igazgatóságává (DEZ) alakították át .
Az Orosz Föderáció új Lakáskódexének 2005. márciusi hatálybalépésével elkezdtek megjelenni az általa tervezett magángazdálkodó szervezetek , valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások reformja. (2) bekezdésének megfelelően A lakásügyi törvénykönyv 161. § -a szerint az irányító szervezet a bérházak kezelésének három lehetséges formájának egyike, valamint a helyiségek tulajdonosai általi közvetlen irányítás, valamint a lakástulajdonosok szövetsége , lakásszövetkezet vagy más szakosodott fogyasztói szövetkezet vezetése.
A 2014. július 21-i szövetségi törvény hatályba lépett , mivel egyre gyakoribbá váltak a lakosok rosszhiszemű panaszai a kezelő szervezetek által a lakásállomány üzemeltetésére és fenntartására vonatkozó kötelezettségek teljesítésével kapcsolatban [5] [6] . 2014. szeptember 1-jén az állami lakásfelügyelet megerősítése érdekében 255-FZ sz., amelynek célja a társasházak kezelésének engedélyezése [7] . A törvény szerint 2015. május 1-ig a kezelő szervezeteknek engedélyt kellett szerezniük a társasházak kezeléséhez. 2015. május 1. után az engedély nélküli vállalkozási tevékenységet megtiltották. [8] [9]
A lakás- és kommunális szolgáltatások alapkezelő társaságai számára az engedélyeket az állami lakásfelügyeleti szerv (Goszhilnadzor) adja ki. Az engedély csak az Orosz Föderáció azon alanyának területére vonatkozik, ahol kiadták, és nincs lejárati dátuma (határozatlan ideig). [tíz]
A szövetségi törvénnyel [11] összhangban :
Moszkvában a Moszkvai Kormány Elnökségének 2015. január 20-i rendeletével összhangban úgy döntöttek, hogy létrehoznak egy külön bizottságot az irányító szervezetek engedélyezésére [12] . Moszkvában a Polgármesteri Hivatal engedélyezési bizottsága 15 szakemberből [13] áll , köztük öt SRO -k , állami és nonprofit szervezetek képviselőiből. [14] [15] [16] [17] Az engedélyezési folyamatot a Moszkvai Lakásfelügyelet ellenőrzi. Az engedély megszerzésének egyik összetevője az orosz jogszabályok ismeretére vonatkozó képesítési vizsgák letétele volt az irányító szervezetek vezetői és szakemberei számára. [18] Mind az orosz jogi személyek, mind az egyéni vállalkozók kaptak ilyen engedélyt. [19]
2015-ben 52 minősítő vizsgát tartottak Moszkvában, és több mint 600 bizonyítványt adtak ki. A fővárosban 2015-ben 503 kezelő szervezet működik, amelyek több mint 30 ezer társasházat szolgálnak ki. Köztük 130 állami és 373 magánmenedzsment szervezet. [húsz]
2015 óta Moszkva városának nyílt adatportálja közzéteszi a moszkvai vezető szervezetek minősítését [21] [22] [23] és antibesorolását [24] . A minősítést az Állami Lakásfelügyelőség állította össze. A szervezeteket három fő mutató alapján értékelték: a jogsértések száma, a megbízhatóság szintje és a lakosság elégedettsége. A lakosok pedig a „Moszkva Háza” internetes portálon kezdték el a szervezetek irányításával kapcsolatos panaszaikat hagyni, és azon kezdtek információkat kapni irányító szervezeteikről. [25]
Az Orosz Föderáció kormányának 2015. március 4-én kelt 191. számú rendeletének elfogadása után a moszkvai tanácsok elkezdtek részt venni az irányító szervezetek kiválasztásában. Jelen határozat elfogadása előtt a Tanácsok csak az alapvető szolgáltatásokat ellenőrizhették, mint például a bejáratok takarítása stb. A határozat elfogadása után a kerületi hatóságok megkezdték az irányító szervezet által a lakosságnak nyújtott többletszolgáltatások volumenének és költségeinek ellenőrzését. [26]
2018 óta az Orosz Föderáció városrendezési kódexe 55.25. cikkének 9. bekezdése alapján az irányító szervezetek végzik a járda- és útfelületek kötelező karbantartását és helyreállítását a helyi területen. [27]
2019 óta az Orosz Föderáció régióiban a Smart City projekt keretében megkezdődött a „Dom.Control” digitális platform megvalósítása a vezető szervezetek és a lakosok interakciójára [28] [29] [30] . És már 2020-ban elkezdődött egy hasonló „Electronic Home” platform megvalósítása Moszkvában [31]
Zuykov I. S. Az irányító cégek pénzügyi tevékenységének jellemzői a lakás- és kommunális szolgáltatások területén // Pénzügy. - 2018. - 2. szám - S. 47-49.