A jelzálogbiztosítás ( angolul jelzálogbiztosítás ) a jelzáloghitel - felvevők fizetésképtelensége és a zálogtárgy későbbi értékesítése (a zálogtárgy értékesítéséből származó pénzhiány és a hitelezők képtelensége esetén ) felmerülő veszteségek elleni biztosítás . visszaszerezni az egyenleget a hitelfelvevőtől).
A jelzálogbiztosítás kifejezést a hitelkockázatok szegmenséhez rendelték, és nem tévesztendő össze a jelzáloghitelhez kapcsolódó egyéb biztosítási típusokkal ( vagyonbiztosítás , tulajdonbiztosítás , balesetbiztosítás - a teljes körű jelzálogbiztosítás részeként).
A jelzálogbiztosítás kockázati jellegénél fogva a hitelkockázati biztosítások közé tartozik ( a Szolvencia_II szerinti nem-élettípus besorolása szerint 14. csoport ). Az orosz jogszabályok sajátosságai miatt a jelzálog-biztosítást hitelfelvevői felelősségbiztosításon (fizető és biztosított - hitelfelvevő, kedvezményezett - hitelező) vagy pénzügyi kockázati biztosításon (biztosított, kifizető és kedvezményezett - hitelező) keresztül hajtják végre. A külföldi gyakorlatban, mivel egyetlen kockázatról van szó, általában egy típusba vonják össze, csak az a különbség, hogy kinek a költségén történik a fizetés (kölcsön fizetett, hitelező fizetett) [1] .
A jelzáloghitelezés, mint minden üzleti tevékenység, számos konkrét kockázattal jár. A hitelező kulcskockázata a hitelkockázat , amelyet számos eszközzel kezelnek: hitelfelvevő jegyzése , jelzálogtárgy értékelése, jelzáloghitel-támogatási standard, jelzáloghitel-átstrukturálási lehetőségek, letiltás standard, kiegészítő tartalék képzése, releváns típusai biztosítás stb. A banki tevékenység kánonjainak megfelelően a nagy hitelek kibocsátását megfelelő fedezet nyújtásával kell kísérni. A jelzáloghitelezési szegmensben a biztosíték nyilvántartásba vételének és a hitelfelvevő nemteljesítése esetén történő értékesítésének eljárását a jelzálogtörvény (1998. július 16-i 102-FZ törvény) [2] határozza meg . A fedezet összege a jelzáloghitel-kockázat kulcsfontosságú mutatója, amelyet a banki tartalékokra és tőkére vonatkozó szabályozási előírások figyelembe vesznek. Elegendősége alapvető tényező a hitelezési munka lefolytatásában (a fedezet értékesítéséből származó összegek elegendőek a hitelfelvevő összes kötelezettségének fedezésére). Figyelembe véve a letiltásból eredő veszteségeket (az eljárás időtartama, a biztosítékok értékelési hibái stb.), a világgyakorlatban az ilyen típusú hitelezés várható megtérülési (standard kockázati) szintjét értjük - a a kölcsön összegének a fedezet értékéhez viszonyított aránya LTV [3 ] 70%-os szinten.Az Orosz Föderációban számos szakértő szerint a hitelező elvesztésének várható fedezeti pontja a letiltással kapcsolatban az 60%-os szintje.
A jelzáloghitelezés alapvetően különbözik a többi hitelezési típustól az alábbiakban:
1. A mérleg a háztartáshoz. Ha a fogyasztási hitelezés szokásos típusai a háztartások átlagos havi jövedelméhez 0,5:1 - 10:1 arányban kapcsolódnak, akkor a jelzáloghitelezés egészen más léptékű. A jelzáloghitel nagysága átlagosan 80-120-szor haladja meg a családi átlagjövedelmet, ami lehetetlenné teszi a hitel azonnali törlesztését a hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén. Lényeges következmény, hogy a lakossági hitelezésben hagyományosan lejárt tartozások behajtására szolgáló módszerek alkalmazása (a behajtókon keresztül a hitelfelvevőre nehezedő nyomás ) a jelzáloghitelezésnél lehetetlen, a hitelfelvevő nem tudja megtalálni (vagy rokonaitól visszakölcsönözni) megfelelő összeget az adósság gyors visszafizetéséhez. A segítségnyújtásnak a problémás adósság kezelésének kulcsfontosságú eszközévé kell válnia: akár az adósság-átstrukturáláshoz, akár a biztosítékok értékesítéséhez nyújtott segítség.
2. A kölcsönkötelezettség hosszú távú jellege. A jelzálogkötelezettség teljes futamideje alatt a hitelfelvevők pénzügyi helyzete és élethelyzete jelentősen változhat, ezért a biztosítási biztosítás megbízhatósága a hitelfelvevő fizetőképességének és hitelképességének megítélésében akár 1-1,5 éves távon is elfogadható lehet. A következő statisztikai megfigyeléseket is figyelembe kell venni: a) az egy helyen végzett átlagos munkaidő körülbelül 5 év; b) az átlagos álláskeresési időszak körülbelül 7 hónap [4] ; c) a 6 hónapnál hosszabb ideig tartó megtakarításokkal rendelkező hitelfelvevők aránya körülbelül 15% [5] ). Kiderült, hogy a hitelfelvevők 85%-a a hitel futamideje során 1-3 alkalommal kerülhet olyan helyzetbe, hogy nem áll rendelkezésre elegendő forrás a kötelezettségeinek teljesítéséhez.
Gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy a hitelező részéről alapos elemzésre van szükség minden egyes hátralékos és újrajegyzési esetről.
Nem véletlen, hogy sok hitelező a jegyzésnél a kettő közül a legkisebbet választja a hitelfelvevő fizetőképességének értékelésére - a hitelfelvevő bevallott jövedelme és a régiójában hasonló végzettségű és hasonló tevékenységet folytató állampolgárok jövedelmi szintje. Ez lehetővé teszi, hogy megvédje magát az őrült fizetések eseteitől, amelyek megválása után a hitelfelvevő gyakran nem jut megfelelő jövedelemhez.
Az aktuális makrogazdasági feltételektől (munkanélküliség, emelkedő fogyasztói árak, kamatok, stb.) való függés miatt a hitelképesség és a fizetőképesség csökkenésének kockázatai rendszerszinten jelentkezhetnek, mivel sok hitelfelvevőnél kölcsönösen függenek egymástól, illetve válságos időszakokban gyakran katasztrofálisak.
Annak ellenére, hogy az előlegre alacsony megtakarítással rendelkező hitelfelvevő megnövekedett a nemteljesítés valószínűsége, az ilyen kölcsönök nagy társadalmi jelentőséggel bírnak - a hitelfelvevő lehetőséget kap lakhatási problémájának gyors megoldására. Átlagosan az előleg 10% -a után a hitelfelvevő körülbelül 11,3 hónapig halmozódik fel, és 30% - 34 hónapig. Ugyanebben az időszakban (34-11,3=22,7 hónap) az ingatlanárak legalább 12-14%-kal nőnek. Vagyis közgazdasági szempontból az alacsony önerővel felvett hitelek lehetővé teszik, hogy a hitelfelvevő lépést tudjon tartani az emelkedő ingatlanárakkal. A hitelfelvevő fedezetlen tartozása a végrehajtás után. A hitelezők számára ma a legnagyobb nehézséget a hitelfelvevő fedezetlen adósságai okozzák.
én. A bankközösség körében végzett felmérések azt mutatják [6] , hogy ingatlaneladás után szinte lehetetlen behajtani a tartozás egyenlegét (illetve a folyamat költsége megegyezik a beszedett pénzösszeggel). ii. Ez a tény ismét megerősíti a fedezett hitelezés alapkövetelményét – a fedezet értékének mindig elegendőnek kell lennie a hitelfelvevő összes kötelezettségének fedezésére – ellenkező esetben nem fedezett hitelezésről van szó, és ezért más kockázati halmazt tartalmaz (ebből kifolyólag eltérő tartalék és tőkemegfelelés követelménye). iii. A problémának azonban következményei is vannak - a hitelező nem tudja egyszerűen elengedni a tartozást a hitelfelvevő felé, és köteles az adóhatóság szempontjából minden intézkedést megtenni a fennmaradó összegek behajtása érdekében. Másrészt, ha elengedi a tartozást a hitelfelvevőnek, akkor az utóbbinak anyagi haszna van, és nem kell személyi jövedelemadót fizetni. iv. A 405-FZ szövetségi törvény [7] elfogadásával a jogalkotó megpróbálta feloldani ezt a konfliktust, és bevezette a hitelfelvevő adósságának elengedésének koncepcióját, ha az ingatlant nem adták el másodlagos aukción, és a hitelező megtartotta azt.A jogalkotó abból indult ki, hogy az árverés kezdetének 20%-kal a becsült érték alatti meghatározásával az ingatlan árverésen való el nem adása csak válsághelyzetben vagy depressziós régiókban történne. Valójában a végrehajtói szolgáltatás rossz minősége miatt ez az esetek 40-60%-ában történik (régiótól függően). Ezzel kapcsolatban a hitelezők nem álltak készen arra, hogy ezt a normát betartsák azzal, hogy a második árverésre bocsátották a hitelezőhöz kötődő cégeket, amelyek az ingatlant az árverés indulási áron vásárolják vissza. Ebben az esetben a hitelfelvevővel szembeni tartozás nem áll meg. Nem mondható, hogy ez a tendencia ma már hanyatlóban lenne: egyrészt sok hitelező felismerte a hitelfelvevő fedezetlen tartozásának behajtásának hiábavalóságát és a veszteségtérítés más módszerére (biztosítás) való átállás szükségességét, másrészt az alacsony a végrehajtói szolgálat munkájának minősége megőrzi azt az illúziót, hogy ezt egyedül is megteheti - valami hatékonyabb.
Az elsődleges és a másodlagos jelzáloghitelek piacán egyaránt fontos szerepet tölt be a jelzálogbiztosítás, amelynek tárgya és célja a jelzáloghitelek szokatlanul hosszú hitelkockázatának fedezése. A hitelkockázat realizálása számos, a lakásfinanszírozásban rejlő tényezőtől függ, és egy olyan eseménysorozat végén következik be, amely gyakran nincs összefüggésben a hitelfelvevő aktuális fizetőképességével. Ezért a jelzálogbiztosítás által megoldott feladat a jelzáloghitelek elérhetőségének növelése a hitelfelvevő szavatolótőke-szükségletének csökkentésével anélkül, hogy a bank hitelkockázatát növelné, de facto növelve kapitalizációját ebben a szegmensben. Nemcsak az a fontos (és nem is annyira), hogy a hitelszerződésben „szokásos” nemteljesítési kockázat egy adott hitelezőre milyen hatással van, hanem a jelzálogbiztosítás rendszerszintű, stabilizáló hatása, amely egyfajta „ biztonsági párna” jelzáloghitelezéshez a gazdasági visszaesés időszakában. A hitelkockázat szisztematikus csökkentése miatt a jelzálog-biztosítás fontos szerepet játszik a befektetők (másodlagos piac) érdeklődésének növelésében a jelzálog-fedezetű értékpapírok iránt, ami azt jelenti, hogy hozzájárul a jelzáloghitelezési piacra irányuló tőkebeáramlás növekedéséhez. A jelzálog-biztosításoknak köszönhetően a banki üzletág jelzáloghitel-szegmensének rendszerkockázatainak jelentős része átkerülhet a biztosítási szektorba, amely értelemszerűen jóval kisebb rendszerkockázatok forrása a gazdaság számára, mint a bankszektor. Megfelelően szabályozott és szervezett jelzáloghitel-biztosítás piacképes alapot jelenthet a kormányok számára a jelzáloghitel-piacon és a pénzügyi rendszer egészében bekövetkező katasztrofális veszteségek kockázatának mérséklésére.
A legtöbb esetben az állam is részt vesz a jelzálog-biztosítás kidolgozásában. Az állam részvétele a biztosító jelzáloghitel-társaságok létrehozásában bevett gyakorlat azokban az országokban, amelyek jelzáloghitelezési mechanizmusokon keresztül megoldják a lakosság megfizethető lakhatási biztosításának problémáját (USA, Mexikó, Hollandia, Kanada, Fülöp-szigetek, Dél-Afrika stb. .). A Federal Housing Administration (FHA) és a Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) , mind az egyesült államokbeli, mind a kanadai állami jelzáloghitel-biztosítók részt vettek a globális pénzügyi válságban a stratégiai kihívások kezelésében és a jelzáloghitel-piac újjáépítésében.
Az Egyesült Államokban a jelzálogbiztosítás gyökerei 1887-ben nyúlnak vissza, amikor New Yorkban megalapították az első jelzálog-biztosító társaságot, a Rochester-i Title and Guarantee Companyt . 1933 augusztusára 14 jelzálog-biztosító társaság működött, de a nagy gazdasági világválság idején mindegyik megszűnt. A jelzáloghitel-biztosítás fejlődésének új szakasza 1934-ben kezdődött az Állami Szövetségi Lakásügynökség FHA létrehozásával, amely megkapta a jogot, hogy biztosítóként járjon el a jelzáloghitelekből származó banki veszteségek kockázatára abban az esetben, ha a hitelfelvevő fizetésképtelenné válik. a zálogtárgy értékesítése. A bankok jelzálog-biztosítás jelenlétében csökkenteni tudták a jelzáloghitelek előlegének követelményeit, ami azonnal kihatott az Egyesült Államok jelzálog- és lakáspiacának növekedésére. Az FHA még ma is az egyik legnagyobb jelzálog-biztosító az Egyesült Államokban, de piaci részesedése a kezdetektől a 2008-2009-es utolsó válságig megdöbbentő volt. észrevehetően megváltozott. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a gazdasági növekedés és a jelzáloghitelezés időszakában a magánbiztosítók aktívan beléptek a jelzálog-biztosítási piacra, és csökkent az FHA részesedése a jelzálog-biztosítási volumenből. A gazdasági visszaesések és válságok időszakában pedig, amikor a magánbiztosítók visszafogták az új üzletek volumenét, az FHA tevékenysége jelentette a szükséges biztosítási védelmet ahhoz, hogy a bankok továbbra is alacsony előleggel jelzáloghiteleket adjanak ki.
Kanadában 1946-ban a második világháborús veteránok lakhatása érdekében egy állami vállalatot, a Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) is létrehoztak. Gyorsan egyfajta "lakásügyi minisztériummá" fejlődött, amely a közpolitikáért és annak végrehajtásáért felelős ezen a területen. Kanadában a jelzálogbiztosítást 1954-ben vezették be. Az FHA tapasztalatait vették mintaként, melynek szerepét a CMHC vette át, amely azóta is Kanadában nemcsak a jelzálog-biztosítások, hanem a jelzálog-értékpapírosítási programok fő szolgáltatója maradt. A kanadai magánjelzálog-biztosítók később jöttek, de részesedésük a jelzálog-biztosítási piacon csekély. A statisztikák szerint 2010 februárjában a jelzáloghitelek 46%-át Kanadában, 43%-át a CMHC biztosította.
A jelzálog-biztosítás 2010-ben jelent meg Oroszországban, amikor a jelzáloghitelezési ügynökség létrehozta az AHML Biztosító Társaságot a jelzálog-biztosítási piac kialakítása és fejlesztése céljából.
A jelzáloghitel-kockázat hosszú távú jellege sajátossá teszi a mérési, kezelési és szabályozási módszereket, ami viszont a jelzálogbiztosításnak egyedi jellemzőket ad:
a. A jelzáloghitel-eszközök portfóliójára (pooljára) vonatkozó kockázat időbeli egyenlőtlensége. A viszonylag alacsony portfólión belüli kockázati korrelációs periódusokat (stabilitási periódusok) felváltják a magánkockázatok (korreláció) rendkívül nagy egymásra utaltságának időszakai a gazdasági visszaesés időszakában, amikor az összes jelzáloghitel-vagyon minősége és értéke egyidejűleg romlik. Ez a fontos körülmény nem teszi lehetővé a valószínűségszámítás korlátozó állításain (például a nagy számok törvényén) alapuló hagyományos kockázatdiverzifikációs módszerek alkalmazását, és megköveteli a megfelelő mérési és diverzifikációs módszerek feltalálását az idő függvényében (rendkívül hosszú időszakok). Ezért a jelzálog-biztosításra fordított idő válik a legjelentősebb "koordinátává" a kockázatmérés és -kezelés terén. b. A statisztikai következtetés kérdéseinek összetettsége. Egy valószínűségi változó megoszlási paramétereinek (például várható veszteségek) megfelelő értékeléséhez a hagyományos biztosítási típusok (viszonylag rövid, egymástól független kockázatok biztosítási biztosítási) tényleges megfigyelési periódusai nem bizonyulnak elegendőnek a jelzálog-biztosításnál. Még az 5-7 éves múlt, amelyben nem történt jelentősebb makrogazdasági változás, csak egyenletes trend, nem tud megbízható indikátorokat adni a (hosszú távú) jövőbeli piaci magatartásról. Ezért a jelzálog-biztosító alapvető feladata nem annyira a rövid távon érvényes paraméterek (például az év közbeni nemteljesítés valószínűségének) becslése, hanem a véletlenszerű fejlődési folyamatok hosszú jövőjének szimulálása. jelzálog vagyonból. c. A biztosítási kötelezettségek időbeni megoszlása. A jövőbeli cash flow értékének megfelelő értékelése során figyelembe kell venni a biztosítási tartalékok megfelelő időbeni eloszlásának kérdésére adott választ, ami a jelzálog-biztosítások esetében is speciális. Az egyedi jelzáloghitel (hitelkészlet) egyenetlen kockázata mellett a portfólión belüli korreláció fent említett egyenetlensége is azt eredményezi, hogy a tartalékokat várt és váratlan részekre kell felosztani, hasonlóan ahhoz, ahogyan a banknak fel kell osztania a hitelek elosztását. 1 éves horizonton várható (tartalék) és váratlan (tőke) veszteségek. Az osztódást a kibocsátási sebesség és a szükséges felhalmozódás alapján kell megtörténni. A jelzálog-biztosító váratlan veszteségeinek tartaléka (az ún. vésztartalék) a tőke szerepét tölti be, amely a jelzálog-biztosításban a fizetőképesség egyik fő paraméterévé válik.A jelzálog-biztosítás szabályozása azokban az országokban, ahol hosszú évtizedek óta működik, sajátos, elkülönült jellegű (hasonlóan az életbiztosítás külön szabályozásba való szétválasztásához). Íme a fő szempontok:
a. A jelzálog-biztosítási tevékenységet folytató társaság tevékenységeinek monotipikus jellege (jogszabályi korlátozás a jelzáloghitelek hitelkockázati biztosítására). Ez a korlátozás, amely a biztosítási portfólió diverzifikációja szempontjából szokatlan, több okra vezethető vissza: • A jelzálog-biztosítás fontos szerepet játszik a bankrendszer jelzáloghitel-szegmensének tőkésítési rendszerében, valamint a másodlagos jelzálogpiacon. Ennek az instrumentumnak a banki tőkekövetelmény részeként való elismerése a hitelkockázat konszolidált alapon történő elszámolásának bizonyos ágazatokon átívelő standardját jelenti. A különböző kockázattípusokkal működő biztosítónál nincs a bankokéhoz hasonló tőkeszabvány, és az egyetlen kockázattípusra való korlátozás lehetővé teszi a szabályozó számára, hogy konszolidáltan követhesse a kockázatot a rendszerben. • A jelzáloghitel-biztosításoknál – a többi típustól eltérően – a biztosítási tevékenység jelentős negatív jövedelmezőségi periódusai figyelhetők meg, amikor a tőketartalék (stabilizációs tartalék) jelentős veszteségeket nyel el gazdasági recesszió vagy akár válság idején. Ezért a biztosító tevékenységének a jelzálog-biztosításra való korlátozása segít megelőzni azt a helyzetet, hogy ezekben az időszakokban a más típusú biztosítás szerződői védelem nélkül maradjanak.E szabály alól ma az egyetlen kivételt az Egyesült Királyság jelenti, ahol a jelzálog-biztosítást nem szabályozzák külön, és a jelzáloghitelezés szempontjából sokkal kevésbé rendszerszerű, mint az Egyesült Államokban, Kanadában vagy Ausztráliában.
b. A kockázati tőke speciális szabályozása a kockázat/tőkéhez viszonyított bizonyos arány fenntartásának követelménye formájában történik, azaz a meglévő kötvények szerinti biztosítási kötelezettségek összege a tőketartalékok teljes összegéhez (saját tőke, eredménytartalék és stabilizáció) lefoglal). A gyakorlatban sok országban a határarány 25:1 vagy akár 20:1. c. Az előre nem látható veszteségek fedezésére szolgáló speciális tartalék (stabilizációs tartalék) egy olyan tartalék, amelyet a biztosító társaságnak kell képeznie egy speciális tartalékszámlára beérkező befizetések meghatározott százalékának levonása formájában. Ezen a pénzeszközök hosszú évekig tárolódnak, és csak akkor használhatók fel, ha a kifizetett biztosítási kártalanítás összege meghaladja az adott évre befolyt biztosítási díjak előre meghatározott hányadát. d. A jelzáloghitel- biztosítás támogatása vagy elismerése a jelzálogbankok szabályozási ösztönzői révén (a banki tartalékok és a tőke szabályozási elismerése formájában), vagy a magas kockázatú jelzáloghitelek ilyen típusú biztosításának közvetlen előírása . Egyrészt az ún. negatív szelekció problémáját oldja meg (az a gyakorlat, hogy a rosszul kiszámított, kedvezőtlen kockázatokat a biztosítókra hárítják). Másodszor, korlátozza a szabályozott bankokat a magas kockázatú jelzáloghitelek kibocsátásában, ezáltal fenntartva fizetőképességüket a gazdasági válság időszakaiban. Harmadszor, a szabályozók összhangba hozhatják a magas LTV-vel rendelkező hitelezők kockázatait az átlagos bázisérték alatti LTV-vel rendelkező hitelekre jellemző kockázatokkal, feltéve, hogy ezeket a hiteleket minősített jelzálog-biztosító társaságok biztosítják. e. A másodlagos piac / jelzálog-fedezetű értékpapírok piacának követelménye, hogy a jelzálogfedezetbe bevont hitelekre biztosítással rendelkezzenek magas LTV mellett, valamint speciális másodlagos piaci követelmények a jelzálog-biztosítási tevékenységet folytató biztosítók számára.1. Nettó tarifaösszetevők
a. A hitelfelvevő nemteljesítési valószínűségének (PD) jellemzői.
én. A háztartás fizetési terhe kulcsfontosságú tényező az egyéni jelzáloghitel fenntarthatóságában. Statisztikailag kimutatható, hogy ha a hitelfelvevő fizetési terhe meghaladja a 45%-ot, a hitelfelvevő nemteljesítésének valószínűsége meredeken megnő. Ez a szabály a nagy hitelekre is igaz, hiszen a jól kereső hitelfelvevők gyakran nem hajlandók korlátozni életmódjukat. ii. A kezdeti hozzájáruláshoz szükséges pénzeszközök felhalmozása. A hitelfelvevő jövőbeni hitelkötelezettségének teljesítésére vonatkozó értékelésének fontos tényezője az előleghez szükséges források rendelkezésre állása (felhalmozódása). Feltételezhető, hogy minél hosszabb ideig korlátozza magát a hitelfelvevő, és rendszeresen félreteszi a bevétel egy részét előleg felhalmozására, annál megbízhatóbb lesz a jövőben hitelfelvevőként. A külföldi szakirodalomban a tulajdonos pszichológiája és a bérlő pszichológiája közötti határvonalat is csak az előleg 30%-os felhalmozási szintjén különböztetik meg. Ugyanezen okból a legtöbb országban a biztosítók kimutatták, hogy a hitelfelvevő nemteljesítésének valószínűsége nem lineáris függést mutat az előleghez szükséges forrás felhalmozási képességétől. iii. A jegyzés korlátozott. A jegyzés – még a hitelfelvevő szocio-demográfiai jellemzőinek tanulmányozása esetén is – legfeljebb 1-3 éves elbírálási időszakra korlátozódik. A jövőben a munkahelyváltási tényezők szerepe (jövedelem törés és esetleges szintváltozás), a család összetételének változása (vagyis a háztartási kiadások) iv. A hitelfelvevő fizetési okok miatti nemteljesítésének valószínűsége. A biztosítás egyik kulcsfontosságú célja, hogy a hitelfelvevő képes legyen rendszeresen teljesíteni fizetési kötelezettségeit. v. Statisztikailag a hitelfelvevő teljes hitelterhe maximálisan megengedett mértéke a háztartás jövedelmének 45%-a. Ez a szabály még nagy összegeknél is működik, mivel a sokat kereső emberek általában nem állnak készen arra, hogy korlátozzák magukat a költésben (lásd fent a hitelfelvevő pénzeszköz-felhalmozásának kockázati tényezőjét, annak megerősítéseként, hogy hajlandó megtakarítani a rendszeres kiadásokon) . Itt érdemes megemlíteni az Oroszországi Bank 139-I. számú utasításában [8] tükröződő véleményét , amely lehetővé teszi a bank tőkemegfelelési követelményének csökkentését az ilyen hitelkötelezettségekre vonatkozóan 0,7-es együtthatóval, ha a hitelfelvevő teljes költsége a hitelfelvevő szolgáltatásának teljesítéséért. a hitel mértéke nem haladja meg a 33%-ot. vi. Az élethelyzet megváltozásának valószínűsége. A hitelfelvevő fizetésképtelenségét gyakran olyan tényezők határozzák meg, mint: válás, szülés, betegség. Az újrajegyzéskor tisztázni kell, hogy a hitelfelvevő fizetőképességének elvesztése tartós vagy átmeneti. vii. A biztosítási díjszabás kialakításakor a hitelfelvevő nemteljesítési valószínűségének értékelése során figyelembe lehet venni a jelzáloghitel-átstrukturálási eljárás hitelezői megközelítését. Amint az ARIZhK OJSC tapasztalatai azt mutatják , a hitelfelvevők helyreállítási eljárásainak átgondolt megszervezése a hitelfelvevők mintegy 80%-ának helyreállítását biztosíthatja még válságos időszakban is. Ebben az esetben jelentős veszélyt jelent, hogy a piacon nincsenek egységes eljárások a problémás adósság kezelésére, ezért ezt a tényezőt nagyfokú konzervativizmussal kell értékelni.b. A veszteségméret előrejelzés (LGD) jellemzői
én. Hiba az ingatlanértékelésben. Sajnos az Orosz Föderációban az a gyakorlat, hogy az értékbecslési jelentésben nem az ingatlan ára szerepel, amelyen a kölcsönadó eladhatja a zálogjogot egy adott kiállítási időszak alatt, hanem a lakás vételárának a hitelfelvevő általi visszaigazolása. Ez a tény további hibák figyelembevételét kényszeríti a tarifa kiszámításakor. Az értékelési hibák külön tanulmány témája legyen. ii. Lezárási veszteségek, a hitelfelvevők ellenlépése. A veszteség mértékének kiszámításakor figyelembe kell venni az időbeli tényezőket (lezárási időszak), a közvetlen és közvetett költségeket (ezeket a hitelezők gyakran nem veszik teljes mértékben figyelembe). iii. A biztosíték értékének időbeli változása. Az egyedi tényértékek terjedése ellenére az ingatlanárindex átlagosan hosszú távon emelkedő tendenciát mutat. A RosStat adatok [9] felhasználásánál figyelembe kell venni azt a módszertant, amely számos olyan település indexbe való felvételét írja elő, amelyek gyakran alábecsülik a tényleges eredményt. iv. Az átstrukturálási eljárások megállapodásban (vagy a banki politikában) való jelenléte jelentősen csökkenti a hitelfelvevő nemteljesítésének valószínűségét (PD), de növeli a sikertelen hitelfelvevő megtérülése esetén felmerülő veszteségek mértékét (LGD). Az ARIZhK OJSC tapasztalatai azt mutatják, hogy a PD 5-szörös csökkenése, az LGD csak 18%-os növekedése érhető el, ami jelentősen csökkenti a teljes veszteséget (EL) .c. Szerkezetátalakítás . A jelzáloghitel átstrukturálása jelentősen csökkenti a biztosító és a hitelező veszteségét [10] . Ezt a tézist megerősíti az Orosz Bank 254-P számú rendelete (3.7.2.2. pont) [11] , amely szerint az átstrukturált hitel nem képezhet megnövelt tartalékot, feltéve, hogy a hitelfelvevő maradéktalanul teljesíti a lazított fizetési ütemezést. . Az automatikus átstrukturálás jelenléte azonban a jelzáloghitel-szerződésben csökkenti a pénzáramlások megbízhatóságát az értékpapírosítási ügyletek modellezésekor.
2. Beszerzés
a. Aláírás. Ez a biztosítási szerződés megkötésével kapcsolatos költségek jelentős részét teszi ki. Jelentős számú tényező vizsgálatának szükségességét és összetettségét fentebb ismertettük. Jelenleg a biztosítók közvetlenül nem férhetnek hozzá a hitelfelvevők hiteltörténetéhez, de tárgyalás alatt van a hiteltörténeti törvény módosítási tervezete, ahol a hitelkockázati biztosításban megjelenik egy ilyen jog.
b. Hitelező jutaléka. A biztosító költségeinek legösszetettebb és legvitatottabb része a szerződéskötéskor.
én. A kérdés összetettsége abban rejlik, hogy a hitelező a jelzálog-biztosítási szerződés megkötésekor egyben a kedvezményezett is. ii. Jutalékot kapni „erre” a világgyakorlatban nonszensz – ez biztosan nem a BankAssurance biztosítási termékek közös promóciója, hiszen maga a hitelező kapja meg a juttatást. A jelzáloghitelezésről szóló modelltörvény az Egyesült Államokban kifejezetten tiltja, hogy a hitelező bármilyen jutalékot számítson fel (vagy különleges feltételeket teremtsen a betétekre), mivel ez a biztosítás a hiteltermék szerves részét képezi. iii. A magas jutalék negatív következménye, hogy az Orosz Föderáció gyakorlatában annak nagysága (30-40%) nem illeszthető be a tarifa szerkezetébe. Ez azt jelenti, hogy a biztosító a saját jövedelmezőségének megkövetelt szintjének megőrzése érdekében a jövőben kénytelen lesz megtagadni a fizetést, ami viszont aláássa a hitelezők biztosítás megbízhatóságába vetett hitét. Ugyanakkor ez a helyzet megfelel a jelenlegi piaci szereplőknek - a bankárok "most" javítják a bevételi oldalt, most kapnak jutalékot, a biztosítók kénytelenek beleegyezni, hiszen hozzájutnak az értékesítési csatornához. Szenvednek – a hitelfelvevők, akik ekkor nem kapnak megfelelő védelmet (a fizetés visszautasítása esetén a hitelfelvevő védelme nem biztosított). iv. A probléma megoldása lehet (az Egyesült Államok és számos más ország példáját követve) a biztosítóktól a jutalékok beszedésének törvényi tilalma, amikor a hitelező feltételhez köti a biztosítási szerződés megkötését. hitelterméket, és a hitelező a kedvezményezett.3. A hitelezői jogok biztosításának biztosítása
a. Biztosítási tartalékok megőrzése.
i.A biztosítási szerződések hosszú távú jellege (5-20 év) és a veszteségek időbeli eloszlása miatt szükséges a biztosítási tartalékok biztonságát biztosító intézkedéscsomag megalkotása. ii) A biztosítási tartalékok és a szavatolótőke befektetésére vonatkozó iránymutatásoknak kategorikusan korlátozniuk kell a hasonló kockázatú eszközökbe (jelzálog-fedezetű értékpapírok, ingatlanok, ingatlanbefektetési alapok stb.) történő befektetést. Magának a befektetési modellnek komoly konzervativizmusról kell gondoskodnia. iii. Tekintettel arra, hogy a biztosító csődje milyen jelentőségű következményekkel jár a hitelintézetre nézve a biztosítási tartalékok nem megfelelő képzése esetén, több szakértő is indokoltnak tartja, hogy az érintett vagyontárgyak nyilvántartására és tárolására szakosított értéktárat vegyenek igénybe.b. A fizetés megtagadásának indokai és a szabályozó jogi aktusok elsőbbsége. A pénzáramlások modellezésekor számos szakértő fontosnak tartja figyelembe venni a biztosító esetleges fizetési megtagadásának tényezőjét.
én. A külföldi gyakorlatban a kifizetési arányt a biztosító minősítésével társítják, valójában két paraméter szerepel a modellben - a kifizetési arány (PayOutRate) és a biztosító fizetőképességének helyreállításának valószínűsége (Recovery Rate). ii. A jelzáloghitel-támogatás minősége is befolyásolja a kifizetési arányt: minél rosszabbul készülnek a dokumentumok a szolgáltató hibájából, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy a biztosító visszautasítja a fizetést. iii. Fontos megjegyezni a „Jelzálogjogról” szóló törvényben a végrehajtási eljárás leírásának jogi mélységét. Így a fizetési kérdések jogi szabályozását a következő prioritások alkotják: 1. Polgári Törvénykönyv (a biztosítás általános kérdései); 2. Jelzálogtörvény (a hitelező elvesztésével, a biztosítási összeggel, a biztosítási eseménysel stb. kapcsolatos események letiltásáról és rögzítéséről szóló eljárás részletezése); 3. Biztosítási szabályok. Jelenleg a piacnak meg kell alkotnia a biztosítási szabályokat a jelzáloghitelek vételi és eladási eljárásainak egyszerűsítése és egységesítése érdekében, valamint a biztosítási védelem hatásának felismerése a hitelező tőkemegfelelési mutatóira (lent). 4. Biztosítási szerződés. Az adásvételi ügyletek egyszerűsítése érdekében célszerű minimalizálni a szerződés összetételét, előnyben részesítve a Biztosítási Szabályzatot. iv. Jelentős nehézséget jelent a piac számára, hogy számos hitelező magas (legfeljebb 40%-os) jutalékot számol fel jelzálog-biztosítási szerződések megkötésekor. Mivel a díjszabás szerkezete nem biztosít ilyen magas kifizetéseket, a megkívánt jövedelmezőségi szint fenntartása érdekében a biztosító a jövőben kénytelen lesz megtagadni a kifizetéseket. A legtöbb szakértő véleménye szerint azonban a „Jelzálogjogról szóló törvényben” rögzített végrehajtási eljárás jelentős kidolgozása az ilyen biztosítók számára jelentős kockázatot jelent (a fizetési kijátszás képtelensége).4. Biztosítási tartalék képzése
a. Az RNP (nem nyert prémium tartalék) képzésének orosz és külföldi gyakorlata.
i) A jelzálogbiztosítás sajátossága, hogy a PD és az LGD paraméterek időbeni eloszlása egyenetlen, míg az orosz jogszabályok az RNP - egységes - időarányos kialakításának egyetlen módját írják elő. A tényleges kockázat azonban a jelzálog-biztosításban a hitel futamidejének első 4-6 évében összpontosul. Ez a hiányosság a hitel futamidejének első éveiben alultartalékoláshoz, a következő években pedig túlzott tartalékokhoz vezet. ii. Kanada jogszabályai kifejezetten előírják az RNR kialakításának ütemezését, hasonlóan a kockázati mérleg tényleges értékéhez (lásd alább). iii. Számos európai ország jogszabályai előírják a le nem járt kockázati tartalék fogalmát, amely az egységes módszertől egyik vagy másik irányba eltérést képezhet.b. A jelzáloghitelek fenntarthatóságának függősége a gazdasági ciklusoktól.
én. Katasztrófavédelmi tartalék. A jelzálog-biztosítási piac a gazdasági ciklusokhoz kapcsolódik. A gazdasági növekedés időszakában a biztosító megfelelő tartalékot tud képezni, amelynek felhasználására a válság idején szükség lesz. A legtöbb ország jogszabályai a vámtarifa szerkezetében lehetőséget adnak megfelelő tartalék képzésére. ii. A szerkezetátalakítás mint módszer a PD csökkentésére és az LGD-re nehezedő nyomás enyhítésére. Jelentős hatást gyakorol a fizetési csúcsra a válság alatt az állami politika a jelzáloghitel-felvevők támogatása terén. Így az ARIZhK által végrehajtott „Jelzálog-lakáshitelek átstrukturálása 2009-2010” program [12] a hitelfelvevők felépülésének magas százalékát mutatta (egy év alatt a hitelfelvevők körülbelül 80%-a tudta teljes mértékben újrakezdeni jelzáloghiteleinek teljes körű kiszolgálását) [13] , valamint csökkenti az ingatlanpiacra nehezedő lefelé irányuló nyomást azáltal, hogy a válság idején csökkenti a lakóhelyiség-kínálatot.A jelzálogbiztosítás gazdasági lényegét tekintve a hitelező tőkéjének kiegészítő védelme, hiszen megvédi azt az előre nem látható veszteségektől (a várható veszteségeket a hitelező kamatstruktúrája tartalmazza).
A Bank of Russia 139-I [14] utasításai szerint a tőkemegfelelési mutató kiszámításakor a magas kockázatú hiteleket figyelembe kell venni, figyelembe véve a kockázatot 1,5-ös együtthatóval, a normál hiteleket - kockázati tényező 1-ből, ideális hitelek (LTV<70%, P/D<33%, stb.) - 0,7-es kockázati tényező használata megengedett.
A Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság ajánlásai (Bázel II [15] ) két megközelítést különböztetnek meg a tőkekövetelmények kiszámításakor:
1. Standardizált megközelítés alapján. a 72. bekezdés lehetővé teszi a kockázati tényező 0,35-re történő csökkentését. Ugyanakkor a legalább 1-es kockázati tényezővel figyelembe kell venni a 90 vagy annál több napot lejárt jelzáloghiteleket is. Ha azonban a speciális tartalékok, amelyek jelzálogbiztosítást is tartalmazhatnak, több mint 20%, akkor (78. bekezdés) a kockázati tényező 0,5-en belül tartható.
2. Belső minősítések (IRB) alapján, amely biztosítja a historikus adatok elemzését és az analitikai értékek széles skálájának kialakítását. A tőkekövetelmény kiszámítására és az eszközök kockázati súlyozására a 328. bekezdés található:
Korreláció (R) = 0,15 Tőkekövetelmény (K) = LGD x N[(1 - R)^ - 0,5 x G(PD) + (R / (1 - R)) ^ 0,5 x G(0,999)]-PD x LGD Kockázattal súlyozott eszközök = K x 12,5 x EADBár a jelzálogbiztosításról nincs külön említés, a Bázel II azt (75., 140., 141. bekezdés) a többi hitelkockázat-mérséklő eszköz (garanciák, garanciák vagy hitelderivatívák) közé sorolja. A bankok általában a kockázatcsökkentést (és a tőkekövetelményeket) jelzálog-biztosításon keresztül tükrözhetik. A garanciák típusai/típusai (jelzálog-biztosítási termékleírások) szintén nincsenek korlátozva, azonban a fejlett IRB-megközelítés szerint a bankoknak maguknak kell kritériumokat megállapítaniuk a szabályozó által elismert hitelkockázati fedezet egy-egy formájának alkalmazhatóságára vonatkozóan.
Általános szinten a biztosítási védelmi követelmények az Advanced Management Approach (AMA) keretein belül szerepelnek, azonban a jelzálogbiztosítással kapcsolatban a bank biztosítótársaságokkal szembeni követelményei például az alábbi feltételekkel erősíthetők:
• a pénzügyi erő minősítésének minimális szintjének fenntartása; • elegendő tőke és tartalék fenntartása; • a korlátozások betartása (például biztosítási típusonként, viszontbiztosítási feltételek szerint); • konzervatív befektetési politika.A Bázel II által javasolt főbb előfeltételek a garanciák, biztosítékok vagy biztosítás használatához:
a. Jogbiztonság a biztosítékkal (beleértve a jelzálogkölcsönt), a mérlegbeszámítással, a garanciákkal, a származtatott ügyletekkel vagy a biztosítással biztosított ügyleteknél.
b. A biztosítékok felhasználásával kapcsolatos további működési kockázatok elszámolása (beleértve a jelzálogbiztosítást is).
c. A biztosíték mértékének (garancia vagy biztosítás) egyértelműen meghatározottnak, tagadhatatlannak és visszavonhatatlannak kell lennie.
A jelzálog-biztosítás jelentős hatással van a jelzálog-eszközök értékpapírosítási ügyleteire, amelyet a kibocsátás általános hiteljavításának részeként az elsőbbségi kötvények hiteltámogatásának külső mechanizmusaként ismernek el. Mint fentebb látható, a tőkemegfelelési követelmények csökkentését segítheti a jelzálog-biztosítás, amelynek szerepét az értékpapírosítási ügyletekben általában „belső” mechanizmusok látják el: alárendeltség, többletfelár, speciális tartalék.
Az alacsony likviditású jelzáloghiteleket magas likviditású eszközökké alakítva az értékpapírosítás lehetővé teszi, hogy a kamatlábkockázatot és részben a hitelkockázatot egyszerre vigye át a tőkepiacra, javítsa a kapitalizációt és növelje a hitelezési műveletek volumenét, miközben megtartja a jelzáloghitel-szolgáltatás jogát (és bevételét). kölcsönök. Egy ilyen művelet „költségét” alapvetően az elsőbbségi részlet minősítése (a vonzás költsége) és a szükséges hitelminőség-javítás mértéke közötti egyensúly megteremtése határozza meg. Ez utóbbit a jelzálogfedezetben szereplő jelzáloghitelek kockázatai (minősége) határozzák meg, a hiteljavítási mechanizmusok az ügylet szerkezetétől függően változhatnak. Az ügylet szerkezetétől függetlenül azonban a jelzálog-biztosítás pozitív hatását a jelzálog-fedezetű értékpapírok strukturálására valamennyi nemzetközi hitelminősítő elismeri.
A jelzálog-biztosítás közgazdasági lényegében a kialakult likviditási rés törlesztésének teljessége tekintetében fedezi a nemteljesítés kockázatát. A hatás jelentősége erősen függ a biztosított fedezet nagyságától, valamint az értékpapírosítandó pool profiljától. A biztosítási fedezet kialakításán túl a biztosítás hatását befolyásoló fő tényezők, amelyeket a minősítő intézetek figyelembe vesznek, a következők:
• A biztosító pénzügyi stabilitásának minősítése; • A jelzáloghitel-piaci válságjelenségeknek való kitettség mértéke (korreláció a jelzáloghitel-piaccal); • A biztosítási szerződés fenntartásának működési minősége (biztosítási kifizetési arány).Tekintettel arra, hogy számos szakértő úgy véli, hogy Oroszországban a jelzáloghitelezés várható megtérülési pontja LTV<60% körül van, ez az érték kell, hogy legyen a minimum alsó határ a poolban lévő hitelek biztosításához. Másrészt a 80%-nál kisebb LTV-vel rendelkező kölcsönök jelzálogfedezetbe való beszámításának korlátozása (Jelzálog-értékpapírokról szóló törvény [16] ) és a szükséges 10%-os biztonsági ráhagyás mértéke, az optimális biztosítási védelem a biztosítási összeg. 80% - 60% + 10% = 30% összegben, azaz 30% biztosítás 60% felett.
Feltárult a hitelminősítő intézetek hozzáállása a hitelek automatikus átstrukturálásának feltételeivel kapcsolatban: konzervatív módon a hitelminősítők általában úgy vélik, hogy az átstrukturálás feltételei a lehető legrövidebb időn belül és egy időben jönnek létre. Ezt a tézist figyelembe véve cash flow modellezésre kerül sor, amely nyilvánvalóan „negatívnak” bizonyul, ami azt jelenti, hogy a biztosítási fedezet alkalmazásának hatása elenyésző lesz.
Ezt a modellt azonban még egyetlen hitelminősítő intézet sem erősítette meg statisztikailag, és ez a feltételezés egy elméleti számítás.
Annak ellenére, hogy a jelzáloghitel-biztosításnak hitelkockázati jellege van, Oroszországban a jelzálog-biztosítást két típuson keresztül hajtják végre, a Biztosított alapján felosztva: a hitelfelvevő felelősségbiztosításaként vagy a hitelezők pénzügyi kockázatainak biztosítására. A jelzálogbiztosítás megkötésére a hitelező vállalkozói kockázatain keresztül van lehetőség, de a hitelállományok vonatkozásában, mivel egyébként sérül az alapelv - jelzáloghitel utáni biztosítási védelem (vállalkozási kockázatoknál ez nem lehetséges).
A hitelfelvevői felelősségbiztosítást jelenleg a jelzálogtörvény 31. fejezete határozza meg [17] , és számos komoly korlátozást ír elő, amelyek hátráltatják ennek a típusnak a fejlődését:
• csak jelzáloghitelek biztosítottak (jelzáloghitel nem biztosítható);
• csak abban az esetben köthető biztosításhoz, ha a hitelfelvevő és a zálogkötelezett egy személyben egybeesik;
• a hitelfelvevő felelőssége 70% felett 20%-ra korlátozódik, ami az orosz valóságban nem elég – amint fentebb látható, a jelzáloghitelezés fedezeti pontja az LTV 60%-án megy át.
Összefoglaló táblázat a különböző biztosítási típusok alkalmazhatóságáról a jelzálog-biztosításban
| Nem. | Összehasonlított paraméter | Hitelfelvevő felelősségbiztosítás | Hitelező pénzügyi kockázati biztosítás | Hitelezői üzleti kockázat biztosítás |
|---|---|---|---|---|
| egy | A biztosítási kötelezettség összege | Törvény által meghatározott: 20% 70% felett | Nincs korlátozva | Nincs korlátozva |
| 2 | Biztosító | Kölcsönvevő | Hitelező | Hitelező |
| 3 | Kedvezményezett | Hitelező | Hitelező | Hitelező |
| négy | A biztosítási díj fizetésének pillanata és a részletfizetés lehetősége | A kölcsön kiadásának szakaszában. Részlet nem biztosított | Bármikor. A részletfizetés lehetőségét a szerződés határozza meg | Bármikor. A részletfizetés lehetőségét a szerződés határozza meg |
| 5 | Korlátozások jelenléte | Biztosítás csak hitelintézet javára, csak kölcsön (nem hitel) biztosított, a hitelfelvevőnek és a zálogkötelezettnek egy személyben kell megegyeznie | Korlátozások nélkül | Az átruházott jelzáloghitel esetében nincs lehetőség a biztosítás automatikus követésére új befektető javára |
| 6 | A hitelező költségei | Nem, a hitelfelvevő fizet mindent | Megemelt kamatból (vagy egyéb saját bevételből) kompenzálja a befizetett biztosítási díjat | Megemelt kamatból (vagy egyéb saját bevételből) kompenzálja a befizetett biztosítási díjat |
| 7 | A fedezetből kizárt kockázatok | zálogjog peren kívüli teljesítése; Adósságelengedés (405-FZ) | Kiválasztva a kölcsönadó kérésére | Kiválasztva a kölcsönadó kérésére |
| nyolc | Hitel-átalakítási problémák | Ezek növelik a kockázatokat, ezért egyeztetést igényelnek a biztosítóval. A biztosítónak csekély befolyása van a szerkezetátalakítási mechanizmusra | Csökkentse a kockázatokat, és beépíthető a veszteségmegelőzési intézkedésekbe. | Csökkentse a kockázatokat, és beépíthető a veszteségmegelőzési intézkedésekbe. |
A "jelzálog-biztosítás" kockázatainak viszontbiztosítása számos nehézséggel jár, amelyek közé tartozik:
1. Hiányoznak historikus adatok a portfóliók viselkedésének a teljes gazdasági ciklus keretein belüli értékeléséhez, vagyis a biztosítási és viszontbiztosítási ráták kialakításának bonyolultságára;
2. A díjak erős szóródása a kockázati tényezők függvényében (biztosítási fedezet nagysága, piaci szegmens, regionális megoszlás, portfólió P/D szintje stb.);
3. Fontos megjegyezni, hogy a hitelezői bizalom általában alacsony a biztosítók iránt, különösen a hosszú távú szerződések tekintetében. Ebben a kialakításban a magas viszontbiztosítási védelem jelenléte a megbízható biztosítókra áthárított kockázat magas arányával kiegyenlíti ezt a bizalmatlanságot.
Csak egy ajánlat van a piacon az OAO IC AHML kockázati kategóriájának viszontbiztosítására . Ezzel párhuzamosan az AHML IC számos fronting terméket fejlesztett ki (azaz Bruttó és Nettó tarifákat, Biztosítási Szabályzatokat fogalmazott meg, valamint ismertette a hozzá tartozó biztosítási és veszteségrendezési eljárásokat), amelyek megoldották a megfelelő kockázatátadást a biztosítótól a biztosító felé. viszontbiztosító. Figyelembe véve az AHML OJSC történeti adatainak elérhetőségét , az AHML IC jegyzett tőkéjének magas szintjét (2013. március 1-jén 1,5 milliárd rubel), az ilyen kockázatokra vonatkozó konzervatív tőke:kockázat arány 1:10, a legtöbb a hitelezők rendkívül megbízhatónak tartják a biztosító-viszontbiztosító ilyen kombinációját.