Fejlődés

Fejlesztés (szintén ingatlanfejlesztés , fejlesztés ; angol  ingatlanfejlesztés "javítás, ingatlanfejlesztés") - ingatlan létrehozásával, meglévő épület vagy telek rekonstrukciójával vagy megváltoztatásával összefüggő vállalkozási tevékenység , amely azok értékének növekedéséhez vezet . [1] Az orosz gyakorlatban a kifejezés használatának két változatát fejlesztették ki: ingatlanfejlesztés (hasonlóan az angol nyelvhez) és egy rövid változat - fejlesztés , amelynek jelentése azonos.

Fejlesztő  - ingatlan létrehozásában és a kapcsolódó folyamatok megszervezésében részt vevő vállalkozó [2] . A fejlesztő általában végigkíséri az épület létrehozásának minden szakaszát. Megszervezi az objektum tervezését, az objektum telekvásárlását, építési engedély megszerzését, kivitelező céget, majd közvetítőt keres az objektum értékesítéséhez. Manapság a fejlesztők leggyakrabban jogi személyek - fejlesztő cégek, amelyeknek lehetőségük van nagy beruházásokat vonzani projektjeik fejlesztéséhez.

A "fejlesztő" fogalma

Oroszországban széles körben használják a fejlesztő fogalmát , amely a Szovjetunió idejéből örökölt . Bizonyos mértékig megfelel a fejlesztő fogalmának , de tágabb. Fejlesztő alatt általában azt a befektetőt értjük, aki egy objektum megépítésébe fektet be, és ennek az objektumnak az építése után (részben vagy egészben) nyereséget kíván szerezni annak eladásából vagy bérbeadásából.

A 214-FZ számú szövetségi törvény „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről” (utolsó érvényes változat: 2010. június 17.) meghatározza:

A fejlesztő szervezeti és jogi formájától függetlenül jogi személy, amely birtokában vagy bérleti jogán birtokol egy telket, és amelynek joga van egy telket albérletbe adni, és e szövetségi törvény értelmében a közös építkezés résztvevőitől pénzeszközöket vonz az építkezéshez (létrehozáshoz). ) ezen a telken lakóházak és (vagy) egyéb ingatlanok, az ipari létesítmények kivételével, a kapott építési engedély alapján;

A 3 214-FZ cikk „A közös építkezés résztvevőitől származó pénzeszközök gyűjtésének joga társasház és (vagy) egyéb ingatlantárgyak építéséhez (létrehozásához”):

1. A fejlesztő csak az építési engedély, az előírt módon történő beszerzése, közzététele, elhelyezése és (vagy) megszerzése után jogosult pénzeszközöket bevonni a közös építés résztvevőitől bérház és (vagy) egyéb ingatlantárgyak építéséhez (létrehozásához). ) projektnyilatkozat benyújtása e szövetségi törvénnyel összhangban, valamint a lakóépület és (vagy) egyéb ingatlanok építésére (létrehozására) szolgáló telek tulajdonjogának fejlesztője általi állami bejegyzése, amely magában foglalja a közös építési objektumokat is. , vagy bérleti szerződést, albérleti szerződést egy ilyen földterületre.
2. A fejlesztők a polgárok pénzeszközök bevonásának joga egy lakóház építéséhez (létrehozásához) kötelezettségek átvállalásával, amelynek teljesítése után a polgár megszerzi a lakás tulajdonjogát egy épülő (létrehozott) lakóházban. akik megfelelnek e szövetségi törvény követelményeinek a közös építkezésben való részvételről szóló megállapodás alapján.
3. Ha a polgároktól az építkezésre szánt pénzeket olyan személy gyűjti össze, akinek e szövetségi törvény értelmében erre nincs joga, és (vagy) az 1. cikk 2. részében meghatározott követelmények megsértésével pénzt vonz be a polgároktól az építkezéshez. e szövetségi törvény értelmében az állampolgár követelheti ettől a személytől a neki átutalt pénzeszközök azonnali visszaszolgáltatását, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 395. cikkében meghatározott kamat kétszeres megfizetését, valamint a pénzeszközök összegének megtérítését. az állampolgárnak okozott veszteségek utáni kamat összegének túllépése.

Megrendelő  a kivitelező által meghatalmazott személy, aki a kivitelező megbízásából a kivitelezőkkel való kapcsolattartást és tevékenységüket mérnöki felmérések elvégzése, projektdokumentáció elkészítése, valamint szerződéses kivitelezés lebonyolítása céljából szervezi. Ugyanakkor a megrendelő nem kötelező szereplő az építési folyamatban, hiszen a kivitelező közvetlenül, közvetítő megrendelő nélkül léphet kapcsolatba a kivitelezőkkel. Ebben az esetben az "ügyfélfejlesztővel" fogunk foglalkozni. A fejlesztő megteheti megrendelő és vállalkozó nélkül is, például abban az esetben, ha a kivitelező építőipari cég, vagy egyéni lakóépületet önállóan építő polgár [3] .

A fejlődés szakaszai és típusai

1. A koncepció kidolgozása és a projekt előzetes felülvizsgálata
2. Helyszínértékelés és a projekt megvalósíthatósági tanulmánya
3. Projekt tervezés és értékelés
4. Szerződéskötés és kivitelezés
5. Marketing, az eredmények kezelése és ártalmatlanítása [2]

A Professzionális ingatlanfejlesztés című könyvben . Az ULI útmutató a vállalkozásokhoz [4] a fejlesztés 6 szakaszának megkülönböztetését javasolja:

1. megvalósíthatósági tanulmány és földvásárlás, 
2. projekt létrehozása, 
3. projekt finanszírozás, 
4. Építkezés, 
5. eladás és bérbeadás,
6. a létesítmény üzemeltetése és kezelése.

Háromféle fejlesztés létezik:

• Fejlesztési díj : a fejlesztő vállalkozó, nem vállal pénzügyi kockázatot, munkájáért fix díjat kap.
• Spekulatív -fejlesztés : a fejlesztő a projekt kezdeményezőjeként jár el, vállalja a projekt kudarcával járó kockázatokat. [5] [6]
• BTS-development ( angolul.  Built-to-suit ): a fejlesztő feladatsort old meg, hogy egy adott megrendelő céljaira ingatlanobjektumot hozzon létre.

Ezenkívül az ingatlan típusától függően a fejlesztés típusonként megkülönböztethető:

• lakóingatlan
• kereskedelmi ingatlan
• külvárosi ingatlanok
• telkek (telekalakítás, telekalakítás).

A fejlesztési típusok részletesebb osztályozása magában foglalhatja az ingatlanobjektumok osztályaira való felosztást: a lakóingatlan az elit/üzleti osztály/gazdasági osztály stb.

Lásd még

• Dzsentrifikáció
• földhasználat
• Földhasználat
• Ingatlanbefektetési kalkulátor
• Ingatlan buborék
• Ingatlan üzlet
• Exurbanizáció

Jegyzetek

1. ↑ A "fejlesztés", "fejlesztő", "projekt" és "projektmenedzsment" fogalmak (elérhetetlen link) . Letöltve: 2010. november 17. Az eredetiből archiválva : 2010. október 12.. (határozatlan) 
2. ↑ 1 2 S. Maksimov. Fejlesztés (ingatlanfejlesztés) - szervezés, irányítás, finanszírozás. . Letöltve: 2010. november 17. Az eredetiből archiválva : 2012. március 1.. (határozatlan)
3. ↑ Spitsyn V. Ki az "Építő"? Archivált : 2010. december 27. a Wayback Machine -nél
4. ↑ A fejlődés szakaszai . Letöltve: 2021. december 30. Az eredetiből archiválva : 2022. január 10. (határozatlan)
5. ↑ A fejlesztés típusai Archiválva : 2010. május 16. a Wayback Machine -nél
6. ↑ A profit hangsúlyozása, avagy miért van szükség fejlesztőkre . Letöltve: 2010. november 17. Az eredetiből archiválva : 2016. március 24.. (határozatlan)

Irodalom

• Maksimov S. N. Fejlesztés. Ingatlanfejlesztés. Szervezet. Ellenőrzés. Finanszírozás. — formátum: 84x108/32; súlya csomagolással: 240 g - Szentpétervár. : Péter, 2002. - 256 p. — (A menedzsment elmélete és gyakorlata). — ISBN 5-94723-316-9 .
• Peizer R.-B., Frey A.-B. Professzionális ingatlanfejlesztés: Az ULI útmutató az üzlethez  . - Városfejlesztési Kiadó (UDP), 2004. - 452 p.
• Mazur I. I., Shapiro V. D., Olderogge N. G. Development. - M . : " Közgazdaságtan ", 2004. - 528 p.

Linkek