Közös építés ( eng. share -equity construction; vevő által finanszírozott építés , spanyol construcción de la equidad "részvényes építés") – az építőipari befektetési tevékenység olyan formája , amelyben egy építőipari vagy befektetési szervezet ( fejlesztő ) pénzeszközöket vonz be a megosztott beruházás résztvevőitől építés ( tőketulajdonosok ) – állampolgárok vagy jogi személyek – ingatlanok építésére . Az ingatlantárgy üzembe helyezésére vonatkozó engedély megszerzése után a fejlesztő köteles a közös építési tárgyat átadni a közös építésben résztvevőknek.
A megosztott építési résztvevők ( részvényesek ) azok a polgárok és (vagy) jogi személyek a közös építkezésben való részvételről szóló megállapodás alapján, amelyek lakóházak és (vagy) egyéb ingatlantárgyak közös építéséhez szükséges források előteremtésével kapcsolatos kapcsolatokat kötöttek [1 ] .
A fejlesztő (a cikk összefüggésében) olyan jogi személy, amely szervezeti és jogi formájától függetlenül birtokol egy telket, vagy amelynek bérleti vagy albérleti joga van, és pénzeszközöket vonz be a közös építkezés résztvevőitől a jelen szövetségi törvénynek megfelelően. Törvény lakóházak és (vagy) egyéb ingatlanok építésére (létreállítására) ezen a területen , az ipari létesítmények kivételével, építési engedély alapján [1] .
A közös építkezés Argentínából indult ki . Raul Alfonsin argentin elnök uralkodását (1983. december 10. – 1989. július 8.) rendkívüli pénzügyi instabilitás, hiperinfláció jellemezte, ami miatt a lakosság többsége a szegénységi küszöb alatt élt, és folyamatosan fellángoltak a katonai konfliktusok. A gazdasági összeomlás fényében hiábavaló kísérletek történtek a helyzet stabilizálására a peso leértékelődött monetáris egységének az ausztrálra cserélésével . Ez nem hozott pozitív eredményt, és az argentin állampolgárok nagyon nehéz helyzetbe kerültek. Az új valuta tovább leértékelődött; fennállásának hét éve alatt az ausztrál 12 felekezetet tapasztalt meg. Ilyen helyzetben az argentin bankok megtagadták a hosszú lejáratú hitelek kibocsátását. Nemzeti valutában, ekkora infláció mellett veszteségesek voltak a bankok számára, és az argentin törvények tiltották a devizahitelek kibocsátását [2]. .
Ezért adott életet Raul Alfonsín 1985-ben a Building for Justice programnak. Egy speciálisan létrehozott részvénytársaság ( spanyol SA, sociedad anónima ) lakossági hozzájárulást fogadott el, amely a fejlesztő cég lakásépítésének támogatására ment el. A letétbe helyezett összeg négyzetméterben egy bizonyos területtel egyenértékűvé vált, amelyben a részvények névértékét is kifejezték. Az ilyen ügyletet részvények segítségével regisztrálták, amelyekből elegendő mennyiségű felhalmozás után értékpapírt válthattak egy lakásra. Ez a konstrukció kényelmesnek bizonyult, mivel a vásárlók az építkezés végéig részletekben tudtak fizetni a lakhatásért. .
Raul Alfonsinnak sikerült 2%-ról 21%-ra növelnie a lakástulajdonosok számát [2] .
Az argentínai közös építkezés pozitív tapasztalatai előfeltételeivé váltak e rendszer más országokban történő használatának. Chilében például a részvényesek sikeresen fektettek be úgynevezett "bérházak" építésébe haszonszerzés céljából. El Salvadorban azonban a vonzó befektetők egy okosan megtervezett csapdába kerültek – a közös építkezés leple alatt elkövetett pénzügyi csalás miatt számos család pénz és menedék nélkül maradt. .
Egy új minőségi szakasz veszi kezdetét, amikor a rendszer megérkezik az Egyesült Királyságba. A brit pénzemberek kezdeményezésére az ötlet azonnal átterjedt Egyiptomba, Kuvaitba és az Egyesült Arab Emírségekbe is, ahol számos brit építőipari cég épített különféle ingatlantárgyakat. A brit cégek nem hoztak létre speciális részvénytársaságokat vagy szövetkezeteket, nem részvényeket, részvényeket vagy üzletrészeket adtak el, hanem rögtön négyzetméternyi konkrét jövőbeli lakást. Ez garancia volt a még el sem kezdődött építkezés megtérülésére. A program eredményesnek bizonyult, amit a meglévő cégek tapasztalatai is megerősítenek, amelyek szakterülete a közös építés [2] .
A közös építés kialakulásának kezdeti szakaszában az épülő házakban lévő lakáseladási rendszereket nem szabályozta törvény, és veszélyesnek bizonyult a vevő számára. Gátlástalan fejlesztők csalták meg a vásárlókat , amelyek közül a leggyakoribb a dupla eladás volt, más esetekben a fejlesztők a jelenlegi létesítmények építését új tőketulajdonosok rovására fejezték be, és piramisjátékká alakultak át .
A vevők kettős értékesítéstől való védelme érdekében [3] elfogadták a 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvényt „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről”, amely április 1-jén lépett hatályba. 2005. [1] A törvény szabályozza az állampolgároktól és jogi személyektől származó pénzeszközök bevonásával kapcsolatos kapcsolatokat a közös építkezésben való részvételre vonatkozó megállapodások alapján, amelyeket a 214-FZ szerint a Rosreestrnél kellett regisztrálni, továbbá tilos volt. a fejlesztő az építési engedélyek megszerzése előtt eladja a lakásokat [3] .
A törvény szerint a fejlesztő olyan jogi személy, amely telket birtokol vagy bérel, és a közös építkezés résztvevőitől pénzeszközöket vonz be lakóházak és (vagy) egyéb ingatlanok létrehozására ezen a telken, a termelő létesítmények kivételével, a kapott építési engedélyek alapján.
A közös építés tárgya egy lakó- vagy nem lakáscélú helyiség, egy társasházban lévő közös tulajdon és (vagy) egyéb ingatlantárgy, amelyet a közös építésben részt vevő személyre ruháznak át, miután engedélyt kapott egy lakóház üzembe helyezésére és (vagy) egyéb ingatlantárgy.
A közös építésben való részvételről szóló megállapodás értelmében a fejlesztő vállalja, hogy a megállapodásban meghatározott időtartamon belül önállóan és (vagy) más személyek bevonásával bérházat és (vagy) másik ingatlant épít, és miután engedélyt kapott ezeknek az objektumoknak az üzembe helyezésére, adja át a megosztott építés megfelelő tárgyát a megosztott építés résztvevőjének. A közös építésben részt vevő viszont vállalja, hogy megfizeti a szerződésben meghatározott árat, és átveszi a közös építés tárgyát, ha van engedély egy lakóház és (vagy) más ingatlantárgy üzembe helyezésére.
A törvény javított a helyzeten, de alapvetően nem tudta megoldani a problémát. Az állami ellenőrzés fokozása, beleértve a fejlesztők pénzügyi helyzetét is, megoldott néhány problémát, de a fejlesztő „adminisztratív” költségeinek növekedéséhez és a fejlesztő építési kockázatainak általános növekedéséhez vezetett. A gazdaság instabilitása, a gyorsan változó jogszabályi keretek objektív nehézségekhez vezetnek az építőipar pénzügyi modelljének összeállításában és annak magas kockázatához. Ennek eredményeként még néhány meglehetősen lelkiismeretes Fejlesztő sem tudta befejezni az építkezést a megadott határidőn belül, és a szövetségi törvény értelmében a fejlesztők csődjéhez és a "megtévesztett részvényesek" megjelenéséhez.
Az Oroszországban az érintett részvényesek segítésére létrehozott különféle bizottságok, amelyek nyilvántartást vezetnek az új építési projektekről, és statisztikai adatokat gyűjtenek mindegyikről, a megfelelő régió igazgatásáról, valamint a gátlástalan fejlesztőkről, valójában dekoratív testületnek számítottak. Munkájuk általában a különféle állami szervekhez benyújtott fellebbezések megszervezésére korlátozódott. Ugyanakkor a helyi és regionális önkormányzati szerveknek egyszerűen nem volt anyagi forrása a „megtévesztett részvényesek” [4] problémájának megoldására . A médiában a „megtévesztett részvényesek” megjelenését a kialakult körülmények miatt gyakran negatív színben tüntetik fel: egyre több részvényesről derül ki, hogy a fejlesztők megtévesztik.[ bizonytalanság ] .
A fejlesztők csalási kockázatának kiküszöbölése érdekében az Orosz Föderáció elnöke 2017 végén határozatot vezetett be, amely szerint a közös építkezést teljesen elzárják a polgárok finanszírozásától, és egy befejezetlen épületben lévő lakás eladásától. lehetetlenné válik.
A 214-FZ 2019-ben elfogadott módosításai alapjaiban változtatták meg az építési konstrukciót, a pénzügyi ellenőrzést és a finanszírozást a bankoknak kellett biztosítaniuk, kötelező „kivételi számlák” bevezetésével, vagyis a fejlesztők banki hitelfelvételi kötelezettségével, megszakítva ezzel lehetőségeiket. a részvényesek pénzeszközeinek közvetlen felhasználása az építkezés finanszírozására, ami automatikusan növeli az építési költségeket. [5] Ugyanakkor a bankok nem kötelesek hitelt kiadni, ami oda vezet, hogy a bankok az építőipar finanszírozási kockázataira, annak csökkenő marginalitására tekintettel nem adnak hitelt a kis és jelentősebb vállalkozások túlnyomó többségének. a közepes méretű fejlesztők egy része, még a központi régiókban is, és szinte minden fejlesztő a távoli régiókban. Az Építési Komplexum minősítő ügynöksége (RASK) szerint: „.. 2020-ban 1,1 ezer orosz városból 308-ban épülnek új épületek, míg egy évvel korábban 354 városban folytak az építkezések. Az építőipari cégek száma is 26%-kal csökkent az év során.” [6] A nagyszámú fejlesztő távozása az építőipari piac monopolizációjának robbanásszerű növekedéséhez vezet a következő 2 évben. Az Oroszországgal szemben 2020-ban folytatódó szankciók, valamint a kulcsfontosságú exportcikkek árának esése az építési költségek jelentős hányadát kitevő import anyagok és berendezések árának emelkedéséhez vezettek. Mindezek a tényezők – a lakosság reálvásárlóerejének csökkenésével – a lakásépítés volumenének meredek összeomlásához vezetnek a következő években.
Az építőipar 2020-as stabilizálása érdekében az állam példátlan intézkedéseket hozott - rekordalacsony kamatlábakat határoztak meg a lakásvásárlóknak nyújtott hitelek (jelzáloghitelek) tekintetében. A kedvezményes jelzáloghitelek azonban csak elsimították a tranzakciók számának csökkenését, amely 2020 harmadik negyedévében 14%-ot tett ki 2019 második negyedévéhez képest (a 214-FZ módosításának bevezetése előtt) [7] .