Torrens címe

A Torrens-jogcím (más néven Torrens- jogcímrendszer ) egy ingatlanjog-nyilvántartási rendszer, amelyben az állami ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés garantálja a kedvezményezettnek az ingatlan feltétel nélküli tulajdonjogát, és anyagi garanciát nyújt az állam részéről az ingatlan megfelelő karbantartására. ezt a nyilvántartást. A tulajdonjog átruházása a tulajdonos akarata alapján az anyakönyvi bejegyzések változásainak bejegyzésével történik, nem pedig a teljesített ügyletek dokumentumaiban [1] . A cím Robert Torrens által 1857-ben történő fejlesztésének célja az volt, hogy növelje az állami ingatlannyilvántartásban szereplő információk megbízhatóságát, csökkentse a földterülettel és ingatlanokkal végzett tranzakciók tranzakciós költségeit , és megteremtse az ingatlanok tulajdonjogának legteljesebb garanciáját. A Torrens cím széles körben elterjedt a common law országokban , különösen a Brit Nemzetközösségben . A római-germán jog országaiban a Torrens cím teljes analógjának tekinthető a francia kataszteri rendszer.

Háttér

Az ingatlan-nyilvántartási rendszerek aktív fejlődése egybeesett a 19. századi nyugat-európai ipari forradalom időszakával . Egyes szerzők szerint a regisztrációs rendszerek fejlődésének hátterében az állhat, hogy a kialakulóban lévő ingatlanpiacon csökkenteni kell a tranzakciós költségeket , ami viszont megkönnyítené az ingatlanok vonzását a kötelezettségek fedezetéül és a biztosítékok megvalósítását az ingatlanpiacon. adós fizetésképtelensége esetén. A központosított regisztráció megjelenése előtt létező ingatlanjog-átruházási rendszerek megbízhatatlanok voltak, és nem elégítették ki a gyors tőkeforgalom igényeit. Dél-Ausztráliában 1857 -ig egy klasszikus common law rendszer volt, amely egy tranzakciós dokumentum alapján állapította meg a tulajdonjogot, és megkövetelte a korábbi ügyletek teljes láncolatának ellenőrzését, hogy megállapítsák a tulajdonosnak az ügylet tárgyához fűződő jogainak „jogi tisztaságát” [1] .

A Dél-Ausztrália új ingatlan-nyilvántartási rendszerének létrehozásakor Robert Torrens a központosított ingatlan-nyilvántartási modellt választotta (más néven földhivatali rendszer), amelyben a tulajdonjog átruházása az új tulajdonos nyilvántartásba vételekor történik. Elképzelhető, hogy Torrance regisztrációs modelljének kiválasztását Ulrich Hubbe német jogász befolyásolta, aki jól ismerte a Hamburgban használt földkönyvi rendszert [1] .

Alapelvek

A Torrens-jogcímrendszer a jogcímváltozások állami nyilvántartásán alapul, szemben az ingatlanügyletek jelenlegi nyilvántartásával számos joghatóságban. Az ingatlan tulajdonjogának átruházásának egyetlen szükséges és elégséges feltétele, hogy az egységes nyilvántartásban a tulajdonos nyilvántartásában bejegyzett változás történt. A Torrens-cím szükségtelenné teszi az "ügylet tisztaságának ellenőrzését" a korábbi szerződések láncolatának nyomon követésével a jelenlegi tulajdonos jogainak igazolása és a múltbeli kétes ügyletek azonosítása érdekében. A Torrens-rendszer különféle joghatóságokban ténylegesen működő megvalósításai általában biztosítják az anyagi kártérítési rendszert azoknak a személyeknek, akik az állami egységes nyilvántartás helytelen karbantartása miatt szenvedtek.

A tulajdonjogok bejegyzésének átruházása a hagyományos formáról az anyakönyvi bejegyzésre önkéntesen történik, ezért a legtöbb Torrens-rendszert alkalmazó országban a földterületek nyilvántartás nélkül maradnak. [2]

A Torrens rendszer alapelvei a következő elveket tartalmazzák [3] [4]

  1. A tükrözés elve (tükör elve) - az elv azt jelenti, hogy az állami nyilvántartásban szereplő információkat a törvény megbízhatónak és jelentősnek ismeri el. Így a tulajdonos érdeke, hogy az ingatlannal kapcsolatos minden lényeges információról tájékoztassa a nyilvántartót. Ennek az elvnek a keretein belül az ingatlan eladásakor csak a tulajdonosra vonatkozó információ változik a jogcímben, míg a telekre, épületekre és építményekre, terhelésekre stb. vonatkozó információ változatlan marad. Az állami egységes ingatlannyilvántartás a Torrens rendszerben nyilvános, azaz mindenki számára megtekinthető. A Torrens-címek modern megvalósításaiban bárki számára elérhető az egyetlen nyilvántartási adatbázis olvasási és keresési hozzáférése az interneten keresztül.
  2. Az elegendőség elve (függöny elve) - az elv azt jelenti, hogy a nyilvántartásban nem szereplő információk nem léteznek. Ez az elv szilárdan kitart a jóhiszemű vásárló jogainak védelmén: a múltbeli ügyletek jogszerűségétől függetlenül a jóhiszemű vásárlót nem lehet megfosztani tulajdonától.
  3. A biztosítás elve (kártalanítási elv) - azt jelenti, hogy a tulajdonjog tulajdonosát vagy korábbi tulajdonosát ért anyagi kár, amely az állami nyilvántartás helytelen vezetésének következménye, az állam azonnali, méltányos kártérítési kötelezettsége teljes értékig. az ingatlanról. Ezzel egyidejűleg az állam visszkereset útján igényt kap az elkövetőkkel szemben . A biztosítás elve a jóhiszemű vásárló jogainak védelmét kiegészíti a korábbi tulajdonosok azonnali méltányos megtérítésének garanciájával az állam költségére.

Előnyök

Maga Torrens rendszerének következő előnyeit említette [5] :

  1. A korábbi sebezhetőség helyett jogi védelmet nyújt;
  2. Csökkenti a jogcímek és terhek átruházásával járó pénzügyi és időköltségeket, a kiadások fontjait shillingre, a hónapokat pedig napokká alakítja;
  3. Bőbeszédűség és zavarodottság helyett rövidséget és egyértelműséget kínál;
  4. Annyira leegyszerűsíti a földbirtokokkal kapcsolatos ügyleteket, hogy bárki, aki rendelkezik legalább írási, olvasási és számolási készségekkel, önállóan foglalkozhat ingatlanával;
  5. Teljesen kiküszöböli a csalás és megtévesztés lehetőségét az ingatlanügyekben, amelyekről az angol újságok rendszeresen írnak;
  6. Helyreállítja a földbirtokok természeti értékét, amely nagymértékben csökken a hozzá fűződő jogok kétértelműsége és az utólag feltárt terhek miatt;
  7. Csökkenti az ingatlanjoggal kapcsolatos pereskedést azáltal, hogy megszünteti annak alapját.

Néhány gyakorlati megvalósítás

A Torrens címre való átállást a Brit Nemzetközösségben James Edward Hogg 1920-as könyve részletezi. [6]

Ausztrália

A nyílt anyakönyvre és a Torrens címre való áttérés Ausztráliában történt 1857 és 1875 között. Az első megvalósításnak tekinthető egy regisztrációs rendszer, amelyet maga Robert Torrens vezetett be Dél-Ausztráliában , az 1858-as ingatlantörvény alapján. [7]

Kanada

Ausztrália után 1861 - ben a Torrens - modellt elfogadó második joghatóság Vancouver brit gyarmat volt , amely jelenleg a kanadai British Columbia tartomány része . [nyolc]

Dominikai Köztársaság

A Dominikai Köztársaságban a Torrens rendszert 1920-ban vezették be, és ma is használatban van. [9]

Új-Zéland

Új-Zéland 1870-ben nyitott anyakönyvre és Torrens címre váltott. [10] [11]

Szingapúr

Szingapúrban a Torrens rendszert 1993 -ban vezették be a földtulajdonról szóló törvényben. [12]

Észtország

Észtországban a Torrens- rendszer alapelveit az 1993 -as tulajdonjogi törvény és az ingatlan-nyilvántartás határozza meg, amelyeket az 1992-1994-es reformok részeként fogadtak el Mart Laar miniszterelnök kezdeményezésére Lennart Meri elnöksége alatt . [13] [14] Az észt állami ingatlankataszterben [15] az ingatlanok nyilvántartására és forgalmára vonatkozó szabályozás gyakorlati megvalósítása az egyik legfejlettebb Európában [16] .

Oroszország

A Torrens-rendszer előnyeit Oroszországban szinte azonnal megjelenése után észrevették [17] , azonban az orosz jogrendszer összeomlása az Ideiglenes Kormány megbuktatása és az Alkotmányozó Nemzetgyűlés feloszlása ​​miatt az orosz birodalmi jogászok minden elképzelése megtörtént. a történelem része.

Az oroszországi ingatlanjogok elszámolásának és nyilvántartásának jelenlegi rendszere nem nevezhető teljes értékű Torrens-rendszernek vagy kataszteri rendszernek, bár egyes elemei megfelelnek a Torrens-cím elveinek. Az ingatlanok, azok tulajdonjogának, valamint a velük lebonyolított ügyleteknek a könyvelése az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásban (EGRN) [18] történik . Megállapították a kataszter és a nyilvántartás információinak nyíltságát, és egyetlen szervezetet jelöltek ki azok karbantartásáért - Rosreestr . Az USRN-be való bejegyzés szükséges és elégséges feltétele az ingatlan tulajdonjogának kialakulásának. Az ingatlanról a kataszterben és nyilvántartásban szereplő információk kellően részletesek, tagoltak, lefedik az ingatlannal kapcsolatos lényeges információk nagy részét, működik a nyitott kataszteri térkép. [19] Egy meglehetősen egyszerű webes űrlap segítségével bármely ingatlannal kapcsolatos információ megtalálható és megtekinthető [20] Ezek a törvények azonban nem írnak elő azonnali teljes állami felelősséget az abban foglalt információk helyességéért. az adatbázisokat. Csakúgy, mint az eredeti Torrens-rendszerben, itt is megengedett a nem megfelelően nyilvántartott és az USRN-ben nem szereplő ingatlanok létezése, különösen 2017-től jelentős mennyiségű nem nyilvántartott közösségi ingatlan [21] .

2015-ben az Állami Dumában bejegyeztek egy törvényjavaslatot, amely lezárta a nyilvános hozzáférést az ingatlantulajdonosokkal kapcsolatos információkhoz [22] . A törvényjavaslatot a kormány támogatta [23] . Egyes szakértők szerint az információk nyíltságának korlátozása csökkenti a nyilvánosság azon képességét, hogy felderítse a tiltott gazdagodás eseteit, és növeli az üzleti kockázatokat [24] .

Lásd még

Jegyzetek

  1. ↑ 1 2 3 R. S. Bevzenko. Regisztrációs konstruktor, avagy hogyan készítsünk ideális regisztrációs rendszert? (R. Torrens művének orosz fordításához) . Polgári Jogi Értesítő 2018. 2. sz. - A Torrens rendszer ingatlanjaihoz és helyeihez való jogok bejegyzésére szolgáló rendszerek osztályozása . Letöltve: 2019. július 2. Az eredetiből archiválva : 2019. július 2.
  2. ↑ Földterületek archiválva : 2013. április 9., a Wayback Machine NSW kormánya , Land and Property information 
  3. ↑ Ruoff, Theodore BF Egy angol a Torrens rendszert nézi  . - Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. - P. 106.  (angol)
  4. ↑ A. A. Lazarevszkij. 2.3. Torrens rendszer // Ingatlanjogok regisztrációs rendszerei. Külföldi tapasztalatok . - Moszkva, 2000. - 176 p. - 2 ezer példány.
  5. ↑ Sir Robert Torrance. Esszé az ingatlanjogok átruházásáról a brit gyarmatokon érvényben lévő kettős regisztrációs módszerrel (orosz fordítás) // Civil Law Bulletin: folyóirat. - 2018. - 2. sz . - S. 226-266 . Az eredetiből archiválva : 2022. május 15.
  6. ↑ Hogg, James Edward. A birtokjog bejegyzése az egész birodalomban. Egy egyezmény az Ausztráliában, Új-Zélandon, Kanadában, Angliában, Írországban, Nyugat-Indiában és Malaya államban a bejegyzéssel és a bejegyzett földterülettel lebonyolított tranzakciókkal kapcsolatos földtulajdon-szavatosságról szóló törvényről. stb.  : "The Australian Torrens System " folytatása . - Toronto: Carswell, 1920. - P. 773. Archiválva : 2016. március 4. a Wayback Machine -nál  .
  7. ↑ Archivált másolat (a hivatkozás nem elérhető) . Letöltve: 2014. november 22. Az eredetiből archiválva : 2013. augusztus 29..    (Angol)
  8. ↑ Taylor, Greg. A föld törvénye: A Torrens-rendszer megjelenése Kanadában  (angol) . - Toronto: University of Toronto Press for the Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. - P. 31 seq., 221. - ISBN 9780802099136 .  (Angol)
  9. ↑ Útmutató a jogi kutatáshoz a Dominikai Köztársaságban Archiválva : 2014. október 22. a Wayback Machine -nél 
  10. ↑ Földtulajdon - Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. ↑ GW Hinde (szerk.) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4 . (Angol)
  12. ↑ A földtulajdonjogokról szóló törvény szövege a szingapúri igazságügyi minisztérium honlapján Archiválva : 2014. november 29. a Wayback Machine -nél 
  13. ↑ A tulajdonjogról Az Észt Köztársaság Wayback Machine Law 2015. április 3-i archív példánya
  14. ↑ Az ingatlannyilvántartásról 2016. március 4-i archivált másolat az Észt Köztársaság Wayback Machine törvénye szerint
  15. ↑ Észtország kataszteri térképe . Letöltve: 2014. november 29. Az eredetiből archiválva : 2014. november 22..
  16. ↑ A. A. Lazarevszkij. 2.4. Az Észt Köztársaság nyilvántartási rendszere // Ingatlanjogok nyilvántartási rendszerei. Külföldi tapasztalatok . - Moszkva, 2000. - 176 p. - 2 ezer példány.
  17. ↑ Pokrovsky I. A. A polgári jog főbb problémái, 11. fejezet . Petrograd, Pravo, 1917. Letöltve 2014. november 29. Az eredetiből archiválva : 2016. október 12..
  18. ↑ "Az ingatlanok állami nyilvántartásáról" szóló szövetségi törvény, 2015. július 13-i N 218-FZ (utolsó kiadás) / ConsultantPlus . www.consultant.ru Letöltve: 2018. augusztus 13. Az eredetiből archiválva : 2018. január 31.
  19. ↑ Rosreestr nyilvános kataszteri térképe . Letöltve: 2014. november 29. Az eredetiből archiválva : 2011. október 21..
  20. ↑ Referencia információk ingatlanobjektumokról online . Letöltve: 2015. január 17. Az eredetiből archiválva : 2017. május 16..
  21. ↑ Kitsenko, Igor . Senki útjai, vezetékei és elektromos hálózatai: hogyan maradnak tulajdonos nélkül az infrastrukturális objektumok  (orosz) , SALT.ZONE  (2017. augusztus 8.). Az eredetiből archiválva : 2018. november 22. Letöltve: 2018. szeptember 27.
  22. ↑ Az FSB az oroszországi ingatlantulajdonosokkal kapcsolatos információk minősítését javasolja . RBC (2015. július 10.). Hozzáférés időpontja: 2015. július 18. Az eredetiből archiválva : 2015. július 19.
  23. ↑ Pavel Csernisov. A titoktartás nem töri szét a korrupciót . Gazeta.Ru (2015. október 6.). Letöltve: 2015. október 10. Az eredetiből archiválva : 2015. október 9..
  24. ↑ Dmitrij Koptyubenko, Elena Malysheva, Yana Milyukova, Svetlana Bocharova. Az FSZB segíteni fog a tisztviselőknek ingatlanaik minősítésében . RBC (2015. július 10.). Hozzáférés időpontja: 2015. július 18. Az eredetiből archiválva : 2015. július 19.
  Ugrás a Wikidata elemre  Szótárak és enciklopédiák