A településrendezési övezetek a települések területének felosztása a területi övezetek meghatározása és a városrendezési szabályok megállapítása céljából ; városrendezési tevékenység típusa [1] .
A városi övezetek az ingatlanpiac feltételei között léteznek , amikor az ingatlantárgyak tulajdonosai változhatnak. Ebben az esetben objektív igény mutatkozik az ingatlanhasználati és változtatási jogok oly módon történő megállapítására, hogy azok tulajdonosváltás esetén is érvényben maradjanak. Ez minden nemzeti övezeti rendszerben közös alapelv. [2]
A városrendezés eredménye és dokumentuma a területhasználat és -fejlesztés szabályai .
Massachusetts egyik első kiemelkedő zónaszakértője , Philip Nichols (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943). ; minden ilyen körzetben tilos a földet bizonyos célokra használni, amelyek bár önmagukban biztonságosak, ártalmasak a közjólétre azáltal, hogy megzavarják a föld azon célokra történő használatát, amelyekre az a legalkalmasabb. Az övezetbe osztás általában a telkek méretére, az épületek magasságára és méretére, valamint a földterület sűrűségére vonatkozó korlátozásokat is tartalmaz, amelyek területről területre változhatnak, attól függően, hogy milyen célra használják a földet az adott területen. A körzetezéssel kialakított területek felhasználása általában lakó, üzleti, kiskereskedelmi, ipari. Elterjedt a területhasználat besorolása a korlátozások súlyossága alapján, a tisztán lakóterülettől a korlátlan használatú területig terjed. Az övezetek besorolása általában nem visszamenőleges hatályú, és a korlátozások általában a jelenleg épülő vagy átépítendő épületekre, illetve az övezetek bevezetése után kezdődő ingatlanhasználatra vonatkoznak. A zónák besorolása tehát a vagyonhasználat korlátozása, nem pedig az épületek lefoglalásának vagy lebontásának követelménye, és az államrendőrség gyakorlásaként indokolt, nem pedig mint állam joga a kiemelkedő tartományhoz. Az egyetlen kompenzáció, amelyet egy ingatlan tulajdonosa kap a használat korlátozásakor, az az előny, amelyet ez az ingatlan a terület többi ingatlanára vonatkozó hasonló korlátozások előírásából kap. [3]
Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve a területek zónájának fogalmát használja . A földek jogi rendjét az adott földkategóriához való tartozásuk és a területek övezeti besorolásával összhangban engedélyezett használatuk alapján határozzák meg. A települések földjei kategóriája esetében a területek övezetbe sorolása a telkek területi övezetekhez való hozzárendelése lesz a városrendezési előírásoknak megfelelően [4] .
Az Orosz Föderáció 1998. május 7-i 73-FZ számú várostervezési kódexében korábban a "várostervezési övezet" és a "területek övezeti besorolása" fogalmak megfeleltek a következő fogalmaknak:
jogi övezetek - az önkormányzatok tevékenysége a területhasználati szabályok kidolgozásában és végrehajtásában, valamint a városi és vidéki települések, egyéb települések területeinek fejlesztésében;
övezeti besorolás - a terület övezetekre osztása a terület- és településfejlesztés várostervezésénél a kialakított övezetek városhasználati típusainak meghatározásával és használatuk korlátozásával.
Úgy tartják, hogy a zónázás modern koncepcióját Franciaországban Napóleon alkotta meg , amikor 1810-ben rendeletet adott ki a városok bizonyos területeinek megóvása érdekében a káros használattól. Ekkor hasonló törvényeket adtak ki Poroszországban és a Német Birodalomban .
Az európai városokban a 19. század végén általánossá vált a földhasználat szerinti zónázás. Az 1909-ben Angliában elfogadott Urban Planning Act bevezette az általános városi terv fogalmát. [3]
A nyugat-európai övezeti rendszer jellemzői:
A 20. század elejéig a földtulajdonos a hatósági beavatkozás nélkül szabadon rendelkezhetett telkével, egyetlen megkötést a kényelmetlenség jogi elmélete jelentett, amely megtiltotta a közegészségügyet és közbiztonságot veszélyeztető, indokolatlan földhasználatot. Ez azonban nem volt elég, és a 19. századi ellenőrizetlen építkezések következtében a városi területeken egészségtelen zsúfoltság alakult ki. [5]
Massachusetts államban 1822 - ben elfogadták Boston városának építési törvényét , amely korlátozásokat írt elő a jövőben épülő épületek magasságára vonatkozóan: legfeljebb 125 láb , és legfeljebb 2,5 szélessége annak az utcának, amelyen az épület található. 1904 -ben az állam kormányzata Bostont két városrészre osztotta: az egyiket elsősorban lakossági használatra, ahol az épületmagasság 80 lábra korlátozták, a másikra pedig elsősorban üzleti célokat szolgáltak, ahol az épületmagasság 125 lábra volt korlátozva. Ezt a törvényt a magántulajdon tekintetében alkotmányellenesnek minősítették, de alkotmányosságát a Massachusetts Supreme Court ( 1907, Welch kontra Swayze (193 Mass. 364)) és az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága ( 1909 ) (214 US 91) határozatai megerősítették. ). Az ebben az ügyben hozott bírósági döntések nyomán 1914 -ben New York államban törvényt fogadtak el, amely létrehozta az Egyesült Államokban az első teljes körzeti szabályokat. [3] Ennek oka az Equitble Building ( 120 Broadway ) felállítása volt, amely jelentős területtől megfosztotta a napfénytől északra. [5]
Az 1920-as években az Egyesült Államok Kereskedelmi Minisztériuma közzétette a zónák meghatározására vonatkozó modellszabályokat. Modellként szolgáltak, amelyet a legtöbb állami jogalkotó követett, és felhatalmazta a helyi önkormányzatokat övezeti szabályozások kiadására. [5]
Az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága az Euclid kontra Ambler Realty Campaign ügyben (272 US 365 (1926)) ismét megvizsgálta azt a kérdést, hogy a zónázás sérti-e az Egyesült Államok alkotmányát. Az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága kimondta, hogy az állami "rendőrségi hatáskörökön" alapuló általános övezeti irányelvek az állami törvényhozás hatáskörébe tartoznak. Ennek eredményeként 1931- re minden állam elfogadta az önkormányzati zónázást lehetővé tevő törvényeket. [3]
Az Egyesült Államokban a zónarendszer jellemzői a következők: