Az építőszövetkezetek (building societies, Baugenossenschaften, Associations de Construction) feladata a lakosság lakhatási igényeinek kielégítése azáltal, hogy tőkét költenek új épületek építésére vagy a régi épületek javítására. E definíció alá illeszkednek mind a saját tagjaik lakásigényét kielégítő lakásépítő társaságok, amelyek a megtakarításokból képzett tőkét meghatározott célra fordítják, és a modern típusú lakásépítő társaságok, amelyek tisztán spekulatív célokat követve kielégítik azoknak a lakhatási igényeinek kielégítésére, akik jobban megfizetik az ezekre a vállalati tőkére költött pénzt. Egészen a közelmúltig csak az első kategóriába tartozó Építőipari Vállalatok voltak. Hazájuk Anglia .
Prototípusuk a 18. század végén jelent meg. Birminghamben , ahol az első tapasztalatok arról származtak , hogy egy társaság tagjainak hozzájárulásaiból telket vásároltak épületek építésére, amely a tagok tulajdonába került. Ez a társadalom maga is épületek építésével foglalkozott. A kölcsönös segítségnyújtás kezdetén alapuló S. társaságok fejlődéséhez jelentős lökést adott az 1815 -ben Kirkudritban létrejött skót építőtársadalom. Számos olyan partnerség prototípusaként szolgált, amelyek azt tűzték ki célul, hogy segítsék egymást. tagjai külön házat szereznek. A sort sorsolással határozták meg. Eleinte egy ilyen partnerségbe olyan személyek tartoztak, akik egy célt követtek - házvásárlást állandó rendszeres (általában havi) hozzájárulással. A tagságban az idők során két kategória alakult ki - a betétesek és a hitelfelvevők, vagyis azok, akik kisebb megtakarításukat a törvényben megengedettnél magasabb kamattal kívánják nyereségesen elhelyezni.
Mindezek a társaságok pontosan meghatározott számú tagból álltak, kölcsönösség jelleggel bírtak, és egy bizonyos ideig jöttek létre. Ezek az úgynevezett megszűnő társaságok. Az 1836 -os Benefit Building Societies törvény első ízben tette lehetővé a társulások alapítását abból a célból, hogy segítsék tagjaikat olyan házak megszerzésében, amelyek a részvényeikből (legfeljebb 150 font sterling) álló tőkével, rendszeres befizetésekkel (nem több mint 20 shilling). .). A segélyegyesületekről szóló törvény hatályát kiterjesztve a S. társaságokra, az 1836 -os törvény számukra is kötelező regisztrációt írt elő, amely speciális kiváltságok megszerzésével járt együtt, de nem ismerték el jogi személyi jogokat. A tagok felelőssége korlátlan marad. Nem volt joguk hitelt felvenni sem. Megfelelő matematikai táblázatok hiánya a tagoktól kapott időszakos bevételek és a nekik kölcsönzött pénz arányának egy adott pillanatban történő meghatározásához, a betétesek részére aránytalanul magas kamat kifizetése, amelyet az éves törlesztőrészlet megállapított nagysága nem indokolt. A tag által elfoglalt összegből a társaságok teljes üzleti tervének felépítése fővárosa folyamatosan jövedelmező telephelyén e társaságok ügyeinek rendezetlenségét, esetenként teljes összeomlását eredményezte. A hátralékok felhalmozódása és a veszteségek jelentősége miatt a részvények a társaság várható fennállásának idejére nem érhették el teljes méretüket. Ez szükségessé tette, hogy a tagok hosszabb ideig járuljanak hozzá a részvényalakításhoz, és ezzel nagyobb anyagi áldozatot vállaljanak. A dolgok ilyen rendellenes rendje elsősorban a társadalom eszköztelenségéből adódott a megalakulását követő első években, illetve annak aránytalan bőségéből a fennállásának utolsó éveiben. Ennek a hiányosságnak a kiküszöböléséhez az egyesületek engedélyére volt szükség, hogy nem tagoktól kölcsönt kössenek. Ezt a jogot a főkancellár 1869 -es határozata ismerte el számukra. Az 1874 -es törvény lehetővé tette a társaságok számára, hogy részvények kibocsátásával kössenek kölcsönt, amely a szabad készpénz állapotától függően váltható vissza. Bevezették a tagok korlátozott felelősségét. Ez a törvény nemcsak ideiglenes, hanem állandó S.-egyesületek megszervezéséről is rendelkezik.
Az állandó lakóegyesületek már az 1840-es években kezdtek kialakulni, és fokozatosan felváltották az ideigleneseket. Mindenekelőtt abnormális volt az átmeneti társaságok kötelező bezárása egy bizonyos szűk kör lakhatási szükségleteinek kielégítése után. Az, hogy az S. működésének megnyitása után valamivel a taggá vált személy minden rendszeres befizetését egyszeri befizetésre kötelezte, gyakorlatilag megakadályozta az új elemek hozzáférését a társadalomhoz. Az egyesületi hitelfelvételi kötelezettség rendkívül hátrányos volt azoknak, akik kizárólag megtakarításaik jövedelmező befektetése miatt csatlakoztak az egyesülethez. Mindezek a hiányosságok előkészítették az utat az állandó S. társaságok kialakulásához, amelyeket az 1874 -es törvény elismert .
Ez a törvény azonban tág teret engedett a különféle visszaéléseknek, aminek a következménye sok társadalom összeomlása volt, ami miatt 1894 -ben új törvényt adtak ki. A jelenleg Angliában létező S. társaságok nevükkel ellentétben nem saját maguk építenek házakat tagjaiknak: csak az a céljuk, hogy tagjaik időszakos befizetései révén neveljenek tőkét a társadalom tagjainak ingatlanfedezetű hitelek kibocsátásához. A kölcsön pénztári beérkezésének sorrendje sorsolással (Ballot Soc.), vagy nyilvános árverésen történő értékesítéssel (Sale Soc.) kerül meghatározásra. A régóta kialakult bónuszrendszer lehetőséget adott a társadalomnak arra, hogy hitelei után a törvényesnél magasabb kamatot kapjon. A prémium nagyságát vagy pontosan rögzítik, vagy a versenytársak versenye határozza meg nyilvános aukción. A kölcsön összege a részvények számának megfelelően kerül meghatározásra: a kölcsön formájában folyósítandó összeg pontosan az az összeg, amelyet a kamatokkal együtt a tag időszakos befizetéseiből vissza lehet fizetni. Általában 3/4, sőt 7/8 részesedést tesz ki, és 12-14 liter után teszi lehetővé. lakást vásárolni. Az a tag, aki kölcsönt kapott, visszakövetelheti részesedését a felhalmozott kamattal. A lakásszövetkezetek forgótőkéje ma már nemcsak tagdíjakból és speciális kölcsönökből, hanem 1-es kamatbetétekből is kialakul. 2000 fn-ig.
A lakásszövetkezetek 4-5 százalékos befizetéssel jogot adnak arra, hogy akár jelentős összegű betét összegét is előzetes értesítés nélkül visszaköveteljék. Egyes – állandó és ideiglenes – társadalmakban a járulékok képezik a működő tőke fő tételét. Az ideiglenes társadalmak így elvesztik korábbi, kizárólag kölcsönös jellegüket. Közigazgatásuk egyszerűségének és olcsóságának köszönhetően továbbra is fennállnak, főként a munkásosztály körében, az ideiglenes társaságok – számbeli túlsúlyuk ellenére – mára háttérbe szorulnak a pusztán bankintézetté vált állandó társaságok előtt. A tagok be- és kilépése bármikor teljesen ingyenes. Jelentős forrásokkal a modern angol állandó S. társaságok építési kölcsönt nyitnak 1-6 ezer fn összegben. sterl., sőt esetenként akár 20 ezer is.. Ezek a számok azt mutatják, hogy az ebbe a kategóriába tartozó építőipari cégek nem a munkások, hanem a középosztály lakhatási igényeit szolgálják. Az előbbiek részvétele ezekben a társadalmakban csak abban nyilvánul meg, hogy továbbra is itt járulnak hozzá megtakarításaikhoz, amiért meglehetősen magas százalékot kapnak. A kis betétesektől származó pénzeszközök meglehetősen jelentős építési hitel megnyitását teszik lehetővé gazdag egyének számára. Még jelentősebb fejlődése és elterjedése a S. társadalomnak az észak-amerikai Egyesült Államokban, ahol "Épület- és Hitelszövetségek" néven ismertek. A társadalmi társadalmak funkciói az Egyesült Államokban szélesebbek és változatosabbak, mint Angliában. Takarék-, hitel-, S.-, sőt biztosítóintézetek szerepét töltik be. A személyek egy csoportja, akik közül egyiknek sincs elegendő eszköze egy ház építésére, szövetkezetet alapít . Mindenki egyenlő mértékben járul hozzá. Egy személynek adják kölcsön ház építésére, elegendő összeg (általában 200 dollár) felhalmozása után. A sort a nyilvános árverésen a legmagasabb prémium ajánlata határozza meg. Verseny hiányában a hitelfelvevők csak névleges összeget fizetnek, amely után 6%-ot fizetnek. A kölcsön kamatai fizetésével együtt a hitelfelvevőnek továbbra is be kell fizetnie a részesedését. A megszerzett ingatlant magát a társaságot terhelik jelzáloggal, amelynek jelzálogjoga az üzletrész „lejáratával” megszűnik. Ekkor a hitelfelvevő teljes jogú tulajdonossá válik. Ki tudja fizetni a kölcsönzött összeget és egy alkalommal. A fizetés folytatásának lehetőségétől megfosztott résztvevőnek joga van a visszafizetett pénzt a felhalmozott kamattal együtt megkapni. Az S. társaság részvényeinek kibocsátási eljárása szerint az Egyesült Államokban. Az államok 1) ideiglenes (megszűnő), 2) sorozatrendszerű (soros) és 3) állandó (állandó) társaságokra oszthatók. Az ideiglenes társaságok a S. társaságok eredeti formáját képviselték, és csak egy részvénysorozatot bocsátottak ki. Ebben a rendszerben a részvényeseknek szükségszerűen hitelfelvevőknek kell lenniük; egyébként a tőkék befektetés nélkül maradnak, mert az ilyen típusú társaságok minden ügyletüket kizárólag tagjaikkal bonyolítják le. A második kategóriába tartozó társaságok annak köszönhetik nevüket, hogy bizonyos időközönként (évente vagy évente kétszer) adnak ki sorozatokat. Nem kevésbé állandóak, mint a 3. típusú társaságok, amelyek szükség szerint elengedik őket. Valójában nincs jelentős különbség az utolsó két típus között. A sorozatrendszerű társadalmak dominálnak. A Daytonoscal rendszer némileg eltér tőlük . Az ilyen típusú egyesületek, amelyek bármikor, az eltelt idő befizetése nélkül tagokat fogadnak, sorra adnak ki kölcsönt, a követelések beérkezésének időpontja szerint.
Az Egyesült Államokban az építőtársaságokat 1) helyi és 2) nemzeti csoportra osztják. Előbbi előnye a jó kontroll és jelentős megtakarítás a jutalékkiadások stb. hiánya miatt; de a National Building Societies megkönnyíti a tőke mozgását olyan helyekről, ahol bőséges, olyan helyekre, ahol szűkös. Ezek a társadalmak későbbi eredetűek; 1893 - ra 240 volt, az S.-társaságok száma összesen 5838. Az 5819 beszámolót benyújtó egyesület adatai szerint 1893 - ban 1 745 725 tagjuk volt (ebből 307 828 nő). Az egy társaságra jutó átlagos taglétszám 301 (a nemzeti társaságoknál külön - 1637 ). A hitelfelvételi tagok száma összesen 455 411 fő (26,25%). Az egyéni tagok részvényeinek átlagos száma 7,5, átlagos értéke 257,25 USD (állampolgárok esetében 86,73 USD). Az átlagos hitel nagyságrendje 1120 $ . Ezen egyesületek tagjai 314.755 házat vásároltak (köztük 290.803 helyi társasági tagot). Mindössze 8709 vásárló bizonyult késedelmesnek adósságtörlesztéssel, a cégek 449.599 dollár veszteséget szenvedtek el.A bemutatott adatok különösen fontosak, tekintettel arra, hogy ezeknek a társaságoknak a tagjai nagyrészt emberek munkásosztály (iparosok, munkások stb.). A nemzeti társadalmakban 54%, a helyi társadalmakban - 70%. - Az európai kontinensen S. összesen. jelentős fejlesztést kapott Dániában . Itt jelentek meg először a 60-as években, és mára számos városban léteznek. Közülük az első helyet a Koppenhágai Munkásépítő Szakszervezet foglalja el, amely 1898 - ig 1087 házat épített 8 322 517 koronás költséggel . 20 éves rendszeres járulékfizetéssel ezek a házak teljes tulajdonba kerülnek. Az a tag, aki 10 éven belül sorsolás útján nem kapott lakásjogot, visszaigényelheti hozzájárulása összegét. 1897 - ben Koppenhágában megalakult a második munkásszövetség bérelt helyiségekkel rendelkező épületek építésére. Eredményes tevékenységének köszönhetően a dán S. össz. 200 000 ember (a lakosság több mint 4%-a) tudták kielégíteni lakhatási igényeit, ezen belül a szegények 13%-a. Dániában ezeknek a társaságoknak a tagjait főként gyári munkások, kézművesek és kisvállalkozók közül toborozzák. - Az S. társaságok lassan fejlődnek Németországban , bár már az 1860 -as években számos kongresszuson vita tárgyát képezte az akut lakhatási szükséglet, és az üzenet sokszor utalt arra, hogy ösztönözni kell az önsegélyező S. társaságok szerveződését. 1870 előtt azonban csak 3 °C volt. társadalom. 1871 - ben 17, 1875 -ben 52 volt belőlük. Az angol társadalmakkal ellentétben a németek fennállásuk első időszakától kezdve közvetlenül lakásépítéssel foglalkoztak, vagy kész épületeket vásároltak. Ezért volt szükség egyszeri tőkebefektetésre, amely ritkán keresett helyet ebben a gazdasági tevékenységi ágban.
Ez a körülmény inspirálta Schulze-Delitzsch-t arra a gondolatra, hogy két külön társadalmat kell létrehozni, amelyek közül az egyik kapitalista, a másik személyes alapon épülne fel. Az első az épületek beszerzéséről vagy felépítéséről volt gondoskodva, a második pedig arra ösztönözte a tagokat, hogy megtakarítsák a házvásárláshoz szükséges összeget. A S.-társaságok fejlődéséhez és az építőszövetkezetek megalakulásához jelentős lökést adott az 1889 -es törvény, amely lehetővé teszi a korlátolt felelősségű kölcsönös segélyegyletek létezését ; de még ő sem szüntette meg a társadalmak tőkeszerzésének nehézségét. Az állam tehát kötelességének ismerte el, hogy segítse a S. társadalmakat. 1895 - ben Poroszországban törvényt fogadtak el a kincstárból 5 millió márka felszabadításáról az állami tulajdonú gyárak és gyárak alkalmazottainak lakásának javítására. Az 1898 -as törvény ugyanerre a tárgyra még 5 millió márkát különített el. A németországi S. társaságok száma 1880 -ban 36, 1885 -ben 33 volt . 1890 - 50, 1893 - 101, 1897 - 192, ebből csak 31 publikált jelentést, 8433 taggal. 82 házat építettek, ebből 35-öt 333 bérelt lakással. Ezek a házak 1875713 márc. A tagok részesedése 1455998 márc. Ezek a társaságok 7707767 márc.-ban elidegenítették valaki más tőkéjét. és 235 610 márka tartalékalap. Az elért eredmények szerénysége ellenére a németországi S. társaságok jelentik a legjobb eszközt a dolgozó lakosság lakhatási szükségleteinek kielégítésére. Más európai államokban a S. társadalmak nem értek el jelentős fejlődést. Franciaországban maguk a munkások kevés kezdeményezést mutattak ebben az ügyben. Az úgynevezett Immobili ère d'Orlé ans (több mint 200 házat épített, több mint 2 millió frank értékben) és Union fonci è re Reimsben (körülbelül 50 házat épített). Franciaországban egyre inkább elterjedtek a kapitalista elven alapuló S. társadalmak. 1898- ban Franciaországban csak 25°C volt. társaságok és 11 partnerség. Az olcsó lakásokról szóló 1894 -es törvény helyi bizottságokat hozott létre, amelyek ösztönzik az olcsó lakások elrendezését. Tevékenységüket a Kereskedelmi Minisztérium alárendeltségében működő „Olcsó lakások legfelsőbb tanácsa” (Conseil sup érieur des habitations à bon marché) egyesíti. Annak ellenére, hogy ez a törvény számos előnyt biztosít az S. társas vállalkozások számára, ez idáig kevés hatással volt maguknak a munkavállalóknak az életkörülményeinek javítására. A legjobb eredmények egy részét az olaszországi Building Societies érte el . Itt építőipari és termelési egyesületek, munkacsoportok működnek, főként kőművesek, akik saját maguk építenek házakat saját szükségleteikre és eladásra más munkásoknak. A milánói és genovai partnerség különösen híres. A Földművelésügyi Minisztérium adatai szerint 1893 -ban 87 egyesület működött Olaszországban. Ausztriában , ahol a hatvanas években létrejött építőegyesületek jelentős tőkét költöttek házépítésre, az 1873 -as gazdasági válság jelentős számú szövetség összeomlását eredményezte. őket. Jelenleg 19 °C-ot számolnak. cégek, amelyek közül csak egynek van korlátlan felelőssége. Minden lakó közös tulajdonjogon szerzi meg az általa lakott épületet, amelyet egyenként a jelzálogkönyvi bejegyzéssel biztosíthatnak.
Oroszországban az épületegyesületek szinte semmilyen fejlesztésben nem részesültek . A tőke még mindig túl magas hasznot hoz, és jövedelmezően elhelyezhető különféle ipari vállalkozásokban, aminek következtében nem építenek házakat a munkásosztály számára. Utóbbiak közül az az elképzelés, hogy egy önsegélyező társadalomban kötelező megtakarítással is ki lehet elégíteni a lakhatási szükségletet, túl gyenge ahhoz, hogy ez irányú aktív kezdeményezést kiváltson. Voltak azonban egyéni próbálkozások a tőkések részéről, hogy a S. üzletre költsenek tőkét (például a Kijevi Házépítő Társaság). Mindaz, ami a munkásosztály életkörülményeinek javítása érdekében történt, vagy bizonyos gyárosok kezdeményezésének köszönhető, akik munkásaiknak helyiségeket rendeztek be, vagy jótékonysági jellegű. Eközben a lakhatási igény sok városban már akut krónikus katasztrófa jellegét öltötte. Az viszont aligha kétséges, hogy emberként, tagként nagy érték az a dolgozó, akiben megtakarítással fejlődik a lakhatási igények megfelelő kielégítésének, sőt a saját ház megszerzésének képessége. a társadalom, a család és az állam. A szocialista társadalmaktól nem várható el, hogy sikerüljön minden dolgozót háztulajdonossá tenni, de mindenesetre hozzájárulnak a munkások legalább azon részének életkörülményeinek javításához, akik aktívan törekszenek helyzetük javítására saját erőfeszítéseikkel és eszközeikkel. . Ebből a szempontból korántsem haszontalanok még azok az ingatlantársaságok sem, amelyek nem a kölcsönös segítségnyújtás elvén nyugszanak, hanem hitelintézeti jellegűek.