A bérház olyan épület, amelyben lakóhelyiségek ( lakások ), nem lakás céljára szolgáló helyiségek, közös helyiségek, közös háztulajdon található.
A bérházak ( insulák ) először az ókori Rómában jelentek meg .
Európában a 17. század közepén újjáéledt a bérházépítés gyakorlata. Az apartmanok bérleti díja attól függött, hogy melyik emeleten voltak: minél magasabb, annál olcsóbb [1] .
A 19. század elejétől a kapitalista viszonyok érvényesülése ösztönözte a bérlakásos bérházak építését .
A munkásbérházak mellett a 19. század második felében számos európai városban kezdtek megjelenni a középosztály és a felső osztály bérlakásos házak. 1880-ig az olyan technikai újítások megjelenésének köszönhetően, mint a lift , az ilyen típusú lakások népszerűsége jelentősen megnőtt [1] .
A lakóházak sokféle emelettel rendelkezhetnek. Az épület magasságának és hosszának arányától függően a bérházakat kiterjesztett és pontra osztják. A pont- vagy toronyházak magasabbak, mint hosszúak. Általában csak egy bejáratuk van .
Attól függően, hogy az emberek hogyan jutnak be a lakásokba, a házakat több típusra osztják.
Szekcionált házak - a ház több részből és ennek megfelelően bejáratokból áll. Mindegyik részhez saját lépcső tartozik , esetleg lifttel . Minden emeletnek van egy lépcsőfoka , ahonnan belépnek a lakásokba. Oroszországban és a posztszovjet térben a szekcionált házak az uralkodó típusú lakóházak. A metszetelv szerint hruscsovokat építettek , a legtöbb sztálint .
Galériaházak - a ház körül vagy annak egyik oldalán van egy galéria, ahonnan bejutnak a lakásokba. Egy lépcső van elrendezve, szélsőséges esetekben kettő - a végén. Az ilyen házak általában meglehetősen meleg éghajlatú területeken találhatók.
Folyosós ház - az apartmanok a belső folyosóra jutnak. Általában több lépcsőház van, mindegyik egy közös folyosóra vezet. Oroszországban és a posztszovjet térben a folyosóházak tipikus képviselői a nagyszámú kis lakással rendelkező házak: kis családok és kollégiumok .
A bérház két vagy több lakásból álló gyűjtemény, amelyek önálló kijárattal rendelkeznek akár egy lakóépülettel szomszédos telkre, akár egy ilyen épület közös területére. A lakóépület a lakásjogszabályokkal összhangban tartalmazza az ilyen házban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonának elemeit. [2]
„Lakás” (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 3. részének 16. cikkének meghatározásában): „A lakás egy lakóépület szerkezetileg különálló helyisége, amely közvetlen hozzáférést biztosít egy ilyen házban lévő közös helyiségekhez, és egy lakásból áll. vagy több helyiség, valamint a polgárok háztartási és egyéb, az ilyen elkülönített helyiségben való tartózkodásukkal kapcsolatos szükségleteinek kielégítésére szolgáló helyiséghasználat.
Az apartmanház a következőkből áll:
A társasházban lévő közös ingatlanok teljes listája minden épülettípus esetében egyedi. Például egyes házakban van lift, másokban nincs, az egyik ház füstelvezető rendszerrel és tűzoltó automatikával van felszerelve, a másik pedig nem alacsony épületek stb. miatt. A 9 emeletes házak elgázosíthatók , magasabb házak nem. A társasházban lévő közös ingatlanok listáját a legáltalánosabb formában az Orosz Föderáció Lakáskódexének 36. cikke tartalmazza, a lakóépületben jelenlévő ingatlanok részletesebb listáját a kormányrendelet tartalmazza. az Orosz Föderáció, 2006. augusztus 13., 491. sz. Az Orosz Föderáció Lakáskódexén és az Orosz Föderáció kormányának rendeletein kívül a közös tulajdon összetételét, különösen egy ház esetében, maguk a lakók határozzák meg , önkormányzatok és állami hatóságok.
A bérház, mint ingatlan tárgya, személyek [3] – az ilyen házban lévő helyiségek tulajdonosai – közös tulajdona. A megosztott tulajdont azon az alapon kell figyelembe venni, hogy részesedésük a törvény alapján meghatározható [4] .
Más szóval, a társasházban lévő közös ingatlan tulajdonrésze arányos az egyes tulajdonosok helyiségeinek területével [5] .
Például egy bérházban lévő összes lakás területe 4800 m², a kereskedelmi helyiségek (üzletek, irodák stb.) pedig 200 m². Összesen: 5000 m². A 100 m² alapterületű lakás vagy a ház összes területének 2%-ának tulajdonosa a bérházként nyilvántartott telek 2%-ának, az összes csatorna- és vízvezetéknek, falnak, gerendának, alapítványok és minden más, ami nem tartozik másra az épület tulajdonában.
Megjegyzendő, hogy a közös tulajdoni részesedés ellenére a helyiség (lakás vagy üzlethelyiség) tulajdonosa nem oszthatja ki természetbeni részesedését [6] . Ez azt jelenti, hogy jogsértő lenne, ha a lakástulajdonos azt mondaná, és még inkább intézkedne a lépcsőház vagy a lift egy részének lefoglalása érdekében, vagy a bérházban lévő helyiségek tulajdonosi közgyűlésének megfelelő határozata nélkül, tetőtér, tető, pince, vagy egyéb közös tulajdonhoz kapcsolódó helyiség, azok rendeltetése - kamra, műhely vagy valami más.
A társasház kezelését megállapodás alapján végzik (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 162. cikke) [7] .
A helyiségek tulajdonosai a törvényben meghatározott keretek között használják és rendelkeznek a társasház közös tulajdonával. Például egy korszerű ház szemétcsatornáját, vízvezetékét, fűtését, villany- és egyéb kommunális hasznát, valamint a közös helyiségeket - folyosókat, bejáratokat és lépcsőket - mindenki a tulajdonos joga alapján használja, a bérbeadók ilyen jogokat biztosítanak bérlőinek. .
A helyiségek és mérnöki hálózatok használatával a lakók ezáltal elhasználják azokat, az ún. normatív (természetes) elhasználódást és a ház műszaki dokumentációjában meghatározott időpontig a használati tárgy (feltételesen, csövek vagy szerkezetek) javítását és/vagy cseréjét el kell végezni. Ez az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének [8] követelményeiből és különösen az RF LC 39. cikkéből következik.
Az Orosz Föderáció Lakáskódexében rögzített, a közös tulajdon kezelésére és üzemeltetésére szolgáló meglévő mechanizmus lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy ne nyomon kövessék a közös tulajdon javításának és javításának időpontját, hanem elektromos munkák elvégzésére, felmérésre és további javításokra engedéllyel rendelkező szakosodott szervezeteket vegyenek fel. a ház csapágy-, tartó- és egyéb szerkezetei.
A gyakorlatban ez három módon valósul meg [9] (a helyiségek tulajdonosainak közgyűlésén keresztül):
Ha egy HOA-t választanak, ennek a nonprofit szervezetnek az alapszabálya további jogokat és kötelezettségeket írhat elő a HOA tagjai számára.