Fordított jelzáloghitel

A fordított jelzáloghitel  egy olyan mechanizmus, amellyel a tulajdonos otthonából pénzt lehet elérni. Lényegében ez egy speciális nemteljesítő kölcsön (kölcsön), amelynek fedezete a nyugdíjas ingatlana. A kölcsön tőketartozását és az összes felhalmozott kamatot időszakosan tőkésítik (nem fizetik ki a hitelezőnek), és csak a nyugdíjas halála után térítik vissza lakóhelyiségek eladása révén [1] .

A fordított jelzáloghitelek története [2]

A fordított jelzáloghitel több mint egy évszázada keletkezett, de a magas kockázatok jelenléte miatt nem kapott jelentős elosztást (a bank attól tart, hogy a hitelfelvevő tartozása valamikor meghaladja az ingatlan értékét. A hitelfelvevő attól tart, hogy a bank kilakoltatni és elvenni az egyetlen ingatlant).

A 90-es években számos ország közgazdásza hívta fel a figyelmet a nemzet elöregedésének hatására, amikor országukban jelentősen megnőtt a nyugdíjasok aránya, akik nyugdíjba vonuláskor meredeken csökkentették a fogyasztási cikkek fogyasztását (ami nem generált inflációt, de jelentősen csökkentette a helyi termelők árui és szolgáltatásai iránti keresletet) .

A közgazdászok felismerve bármely nyugdíjrendszer korlátait, elkezdték keresni a módokat, „hogyan” növeljék az idősek fogyasztási szintjét (beleértve az életminőség javítását is) a gazdasági növekedés ösztönzése érdekében. Sok országban már megkezdődtek a különböző nyugdíjreformok, amelyek többek között a polgárok megtakarításainak terhére finanszírozott rész kialakítását is tartalmazták. A polgárok önmegtakarításának ideális formája az ingatlanja volt (ingatlan „már van” és nem kell megvárni az újabb megtakarítások felhalmozódását), amivel kapcsolatban sok ország ismét a fordítottja felé fordult. jelzáloghitel mechanizmus.

Egyes országokban, amelyek gazdasága a fogyasztás ösztönzésére épül, a fordított jelzáloghitelek az állami programok kategóriájába tartoznak, amelyek célja a lakosság gazdaságilag passzív részének (nyugdíjasok) - a fordított jelzáloghitel-mechanizmuson keresztül kapott források - fogyasztásának növelése. értelmetlen megtakarítani, és nagy valószínűséggel az áruk és szolgáltatások (elsősorban egészségügyi) régión belüli fogyasztására irányulnak.

A fordított jelzáloghitelek a leggyakoribbak az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban és Ausztráliában.

Az Orosz Föderációban tesztüzemmódban a fordított jelzálogkölcsön kibocsátását az ARIZhK OJSC végezte .

A fordított jelzáloghitelek iránti kereslet

A szakértők a következő tényezőket azonosítják, amelyek meghatározzák a fordított jelzáloghitelek iránti keresletet [3] :

  1. Mobilitás, vagyis az idősebb állampolgárok hajlandósága vagy nem akarása, hogy megszokott helyükről alacsonyabb anyagi adottságokkal rendelkező lakásba költözzenek (meglévő lakások eladása és olcsóbb vásárlása, a különbözetet saját fogyasztásukra irányítva).
  2. Örökség hagyásának vágya. A szakértők feltételesen megkülönböztetik a "keleti" és a "nyugati" mentalitást az öröklési problémák megvitatása során. A „keleti”-t az a hajlandóság, hogy az örökséget „bárkinek” hagyja, még akkor is, ha az örökös anyagilag nem segít. A „nyugati” azt jelenti, hogy a család különböző generációi külön háztartást végeznek, és minimális anyagi támogatást nyújtanak egymásnak. Oroszországban a "nyugati" mentalitás egyre inkább jellemző Moszkvára és Szentpétervárra.
  3. Megelőző (elővigyázatossági) megtakarítás. A legnépszerűbb nyugdíjreform konstrukciója szerint (az állami nyugdíj szegénység elleni biztosítás, és csak minimális befizetést garantál, az alap a vállalati nyugdíj és az állampolgárok saját nyugdíj-megtakarítása) az "ingatlan" tökéletesen illeszkedik a "saját megtakarítások" kategóriájába. a polgárok körében, mivel [általában] kiszámítható növekedési érték jellemzi, és lehetővé teszi a munkaévekben kényelmes vásárlásokba való befektetést, valamint nyugdíjba vonuláskor vagy ingatlan eladását (költözés céljából lásd az 1. bekezdést), vagy a meglévő lakások pénzzé tételét a fordított jelzáloghitel mechanizmus.
  4. Adó és közüzemi számlák. Számos országban a lakásfenntartás költségeinek (közüzemi díjak és adók) növekedése gyakran meghaladja a nyugdíjkifizetések indexálásának mértékét, ami megteremti a feltételeket a nyugdíjas lakhatási elvesztéséhez. A fordított jelzáloghitel hatékony megoldás lehet a nyugdíjas "jövedelmének" növelésére (a bevételt zárójelben vesszük, mivel ezek a kifizetések nem gazdaságilag jövedelmek).
  5. a hitelezők hírneve. Mivel a fordított jelzáloghitel, mint minden hiteltermék, számos kockázattal jár, a hitelező hírneve (a nyugdíjas hitelfelvevővel való párbeszédre való készsége) jelentősen meghatározza a nyugdíjas választását (tekintettel arra, hogy a jelzáloggal terhelt lakás a legtöbb esetben esetek az egyetlen megélhetés)

Fordított jelzáloghitelek és alternatív eszközök [4]

Lakáskölcsön Lakásvásárlás és -eladás életjáradékkal Fordított jelzáloghitel
Elérhetőség A jegyzési szabványok akadályai (a hitelfelvevő életkora, jövedelmi szint) A bérleti piac fejletlensége; "fekete" ingatlanosok Célprogram a nyugdíjas korú polgárok számára
Szolgáltatás Nem elegendő a folyó jövedelem a kölcsön kifizetéséhez Hiányzó A kölcsönből nem kell fizetni („ballonbeváltás”)
Tulajdonjog Kölcsönvevő át a hitelezőnek; polgár – életfogytiglani bérlő A kölcsönvevőnél marad
Öröklés Minden fennálló kötelezettség öröklése - rokon kölcsönének visszafizetési kötelezettsége Az öröklési jog elvesztése A kölcsön visszafizetésének lehetősége és az öröklési jog megvalósulása.

A fedezet értékesítése után fennmaradó pénzeszközök átvétele és a hitelkötelezettségek visszafizetése

Támogatási programok szegényeknek

A fordított jelzáloghitel-piac állami támogatásának története az Egyesült Államokban a célzott hitelekre irányuló kormányzati programokkal kezdődött. Az Egyesült Államok számos államának és önkormányzatának még mindig van programja a szegény idős emberek célzott kölcsönére, ingatlanfedezet mellett, élethosszig tartó halasztott fizetéssel (Scholen, 1991 [5] ). Ezek a hitelek valójában fordított jelzáloghitelek, ahol az állam vagy a helyi önkormányzat jár el hitelezőként.

A kölcsönöket a szükséges lakásjavítások elvégzésére és ingatlanadó fizetésére adják ki. Ezeket a programokat a helyi lakásügyi osztályok adminisztrálják.

Pénzeszközök fizetési formái

A szakértők a fordított jelzáloghitel-fizetés öt formáját azonosítják [6] :

Nem. Fizetési forma Alkalmazás és funkciók További kockázatok és jellemzők
egy. egy időben Költséges műtétekhez vagy lakásfelújításokhoz A teljes pénzforgalom szerint a hitelfelvevő megkapja a minimális összeget (a nagy alapon felhalmozott kamatot mindenki felemészti. Fennáll a kockázata annak, hogy a jövőben nem lesz pénz az ingatlan fenntartásához)
2. Havi egyenlő részletek meghatározott időszakra (általában 10 évre) Rendszeres mecenatúrára használják A hitelfelvevőnek fizetendő maximális összeg (minimális alap, az áramlás kiszámíthatósága a hitelező számára)
3. Havi egyenlő kifizetések végtelen ideig Rendszeres mecenatúrára használják
négy. Egyéni ütemezés (hitelkeret) A mintavételre a hitelfelvevő igényeinek megfelelően kerül sor (általában lakásjavítás) A kibocsátási limit állandó újraszámítását igényli. Fennáll a fizetési megtagadás veszélye az ingatlan átértékelés miatt
5A. Újra jelzálog A hitelfelvevő klasszikus jelzáloghitel keretében történő nyugdíjba vonulása esetén alkalmazzák (beleértve, ha a kölcsönszerződés ezt lehetővé tette) A klasszikus jelzáloghitelt kifizetik (az adósság egyenlege), és a kibocsátási limiten belüli fennmaradó összeget a 4 korábbi ütemezés bármelyike ​​szerint bocsátják ki.
5 B. Fordított jelzáloghitel költöztetéssel Népszerű az Egyesült Államokban és Franciaországban, amikor a nyugdíjasok nyugdíjba vonulásuk után készen állnak a tengerparti régiókba költözni Az új lakások fordított jelzáloghitel tárgyává válnak.

Kockázati tényezők [7]

  1. A finanszírozás költségének változása (kamatkockázat). Kulcsfontosságú kockázati tényező, mivel a fordított jelzáloghitelek elérhetősége nagymértékben függ az erőforrások költségétől. Az ARIZHK számításai azt mutatják, hogy évi 9% feletti kamatláb mellett a fordított jelzáloghitelek már nem keresettek a polgárok körében (a költségek jelentős részét felemészti a tőkésített kamat). A hitelezői kockázatok csökkentése érdekében az Egyesült Államokban speciális állami biztosítási programot (HECM) fogadtak el, amely a hitelezők fedezetét garantálja (a 98%-os hitel/fedezet arány elérésekor jelzáloghitel kivásárlása) )
  2. A programba való belépés kora és a hitelfelvevő neme. A hitelező a túlélési táblák, a hitelező és a finanszírozási költség alapján kiszámítja a hitelkeretet, amely visszaszámlálással nyitható meg a hitelfelvevő számára életkori sajátosságaival. Minél idősebb a hitelfelvevő, annál nagyobb hitelfelvételi limit nyitható meg az állampolgár számára. Az élettársi kapcsolatban élő nyugdíjasok esetében a számítás a legnagyobb túlélés előrejelzése szerint történik.
  3. Az ingatlan pontatlan értékelésének kockázata. Az egyik kulcsfontosságú kockázati tényező, mivel ez határozza meg minden további számítás alapját (beleértve a hitelkeret meghatározását is)
  4. A kiutalt pénzeszközök visszaélésszerű felhasználásának kockázata. Lényegében ez a kockázat minimális, de akkor válik aktuálissá, ha a hitelfelvevőnek nincs elegendő pénze a lakásfenntartáshoz (adók, közüzemi számlák).
  5. Annak kockázata, hogy a hitelfelvevő túléli a becsült (statisztikai) élettartamát. A fő kockázati tényező, mivel a hitelező nem tud külön tartalékot képezni a hitelfelvevők másik részének korai halála esetén. Figyelembe véve az állampolgárok életszínvonalának emelkedésének általános tendenciáját, az orvostudomány fejlődését és azt, hogy a fordított jelzáloghitel-köteles polgárok átlagosan jobban élnek (javítják a fogyasztásukat), a termékképzés során a biztosításmatematikai számítások nagy pontosságára van szükség. Ennek a kockázatnak a minimalizálására biztosítást alkalmaznak (az USA-ban a HECM program keretében az FHA a lakosság bizonyos kategóriáira biztosítja ezt a kockázatot)
  6. Az ingatlanárak várakozáson felüli esésének (nem emelkedésének) kockázata. Jellemzően a hitelező meghatározza az ingatlanárak bizonyos ütemű növekedését az idő múlásával. Az USA-ban a HECM program évi 5%-os ingatlanárak növekedését feltételezi a modellben. A 2008-2009-es válság azonban jelentős módosításra kényszerítette ezt a modellt. Ennek a kockázatnak a minimalizálása érdekében biztosítást alkalmaznak (a hitelfelvevő szerződés szerinti felelőssége).
  7. Nem megfelelő minőségű ingatlankarbantartás (különösen a teljes adósságlimit határán történő forráslehívás esetén)
  8. Más kötelezettségek kereszt-nemteljesítése (például adófizetés elmulasztása)

Kockázati tényezők, amelyek hatását még nem vizsgálták

  1. Hitelfelvevők együttélése (feltehetően növeli a várható élettartamot)
  2. A fordított jelzáloghitel-felvevők élettartamának meghosszabbítása a statisztikákhoz képest az életminőség javításával

Fordított jelzálogfinanszírozás

Tekintettel a fordított jelzáloghitelben fennálló hitelfelvételi kötelezettség hosszú távú jellegére, a hitelezőnek saját magának kell védelmet nyújtania a kamatkockázattal szemben. A leghatékonyabb védelmi eszköz a hitelek jelzálog-fedezetű értékpapírokba történő átcsomagolása és befektetőknek való tőzsdére való felkínálása.

Jelzálog-fedezetű értékpapírok fordított jelzáloghitel keretében történő kibocsátásának tapasztalata csak az Egyesült Államokban van. A fordított jelzálog- értékpapírosítási ügyleteket HMBS-nek nevezik. Az első értékpapírosítási ügyletet 1999-ben a Lehman Brothers kötötte, és a Moody's és az S&P befektetési minősítéssel rendelkezett.

Az USA-ban elfogadták a HMBS piac fejlesztési stratégiáját, amely előírta a piac fejlődésének ösztönzését:

A HMBS-eket általában a Z-Bond rendszer keretében bocsátják ki – a kötvénytörzs és az összes kamat kifizetése egy összegben a futamidő végén. 2011 elejétől a Merrill Lynch a fő tanácsadó, a legnagyobb bróker a Bank of America, a HMBS-kibocsátás volumene 21 milliárd dollárra becsülhető.

Mivel a HMBS csak egy kockázati tényezőtől függ (árváltozások az ingatlanpiacon), ellentétben a klasszikus MBS-szel (ahol fennáll a hitelfelvevő nemteljesítésének kockázata is), úgy vélik, hogy a HMBS megbízhatóbb értékpapír. Ez az elméleti megnövekedett megbízhatóság azonban még nem befolyásolja jövedelmezőségüket (az MBS-hez képest).

Linkek

Jegyzetek

  1. ↑ Vedomosti / Jelzálog fordítva / 2012.08.13 . Hozzáférés dátuma: 2013. július 1. Az eredetiből archiválva : 2013. január 26.
  2. ↑ A. D. Yazykov a Vedomosti újságnak / A fordított jelzáloghitel segít a bankoknak, a nyugdíjasoknak és a gazdaságnak / 2013.01.24 . (hozzáférhetetlen link) . Letöltve: 2013. július 1. Az eredetiből archiválva : 2013. január 27.. 
  3. ↑ Szakértő / Bérlethelyettes / 2012.08.28 . Hozzáférés dátuma: 2013. július 1. Az eredetiből archiválva : 2016. március 4.
  4. ↑ Metro újság / Az életjáradék nem versenytársa a sztornózási jelzáloghitelnek / 2012.04.26 . (elérhetetlen link) . Letöltve: 2013. július 1. Az eredetiből archiválva : 2014. július 26.. 
  5. ↑ Reversemortgagemonitor.org/ Ken Scholen (hivatkozás nem érhető el) . Hozzáférés időpontja: 2013. július 1. Az eredetiből archiválva : 2014. január 4.. 
  6. ↑ Fordított jelzáloghitel-értékpapírosítás: A kockázatok megértése és felmérése. különleges jelentés. Moody's Investors Service 2000. június 23
  7. ↑ A. D. Yazykov beszéde a Civil Lakásfórumon 2011 (6. dia "A fordított jelzáloghitel gazdaságtana") . Letöltve: 2013. július 2. Az eredetiből archiválva : 2011. november 9..