Ingatlanértékelés

Az oldal jelenlegi verzióját még nem ellenőrizték tapasztalt közreműködők, és jelentősen eltérhet a 2020. március 23-án felülvizsgált verziótól ; az ellenőrzések 2 szerkesztést igényelnek .

Az ingatlanértékelés  egy tárgy vagy egyedi jog értékének meghatározásának folyamata az értékelt ingatlanhoz viszonyítva. Az ingatlanértékelés magában foglalja: a különböző ingatlantárgyakkal kapcsolatos tulajdon- vagy egyéb jogok, például bérleti jogok, használati jogok, stb. értékének megállapítását.

Értéktípusok

Az értékelési gyakorlatban különböző típusú értékek léteznek. Az ingatlanok értéke a következő típusokra oszlik: [1]

Az értékelt tárgy forgalmi értékének meghatározásakor azt a legvalószínűbb árat kell meghatározni, amelyen az értékelt tárgy az értékbecslés időpontjában a szabadpiacon, versenykörnyezetben elidegeníthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információkat, és az esetleges rendkívüli események nem tükröződnek az ügyleti ár értékében. körülmények, azaz amikor:

A befektetési érték  az értékbecslés tárgyának értéke egy adott személy vagy személyek csoportja számára, az értékelési tárgy e személy (személyek) által meghatározott befektetési céllal.

A befektetési érték meghatározásakor a forgalmi érték meghatározásával ellentétben nem kell a szabadpiaci befektetési értéknél számolni az elidegenítés lehetőségével. A befektetés értéke a befektetés teljesítményének mérésére használható.

Egy értékelési tárgy befektetési értékének meghatározásakor az értéket egy meghatározott személyre vagy személyek csoportjára határozzák meg azzal a befektetési céllal, amelyet ez a személy (személyek) tűzött ki az értékelési tárgy - befektetési célú ingatlan - bérleti díj formájában bevételszerzés céljából történő felhasználására. értéknövekedés. A befektetési érték meghatározásakor a forgalmi érték meghatározásával ellentétben nem kell a szabadpiaci befektetési értéknél számolni az elidegenítés lehetőségével.

Az értékelő tárgy likvidációs értékének meghatározásakor a becsült értéket határozzák meg, amely azt a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen ez az értékelési tárgy elidegeníthető az értékelt tárgy expozíciós időszakára, amely rövidebb, mint a piaci viszonyok esetén jellemző expozíciós időszak. , olyan körülmények között, amikor az eladó ingatlan elidegenítési ügylet megkötésére kényszerül. A felszámolási érték meghatározásakor a piaci érték meghatározásával ellentétben a rendkívüli körülmények hatását veszik figyelembe, amelyek arra kényszerítik az eladót, hogy az értékbecslés tárgyát a piaci feltételeknek nem megfelelő feltételekkel értékesítse.

Az értékelési tárgy kataszteri értékének meghatározásakor a piaci értéket tömeges értékelési módszerekkel határozzák meg, amelyeket a kataszteri értékelésre irányadó jogszabályokkal összhangban állapítanak meg és hagynak jóvá. A kataszteri értéket az értékbecslő határozza meg, különösen adózási szempontból.

Értékelési alapelvek

Az ingatlanértékelő tevékenysége során számos alapelv vezérli:

Az ingatlanértékelés alapvető megközelítései

A professzionális értékbecslők által használt bármely típusú ingatlan értékelésére többféle megközelítés létezik:

Mind a 3 megközelítésben vannak sajátos technikák.

Jövedelem megközelítés

Az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítése egy ingatlantárgy értékének meghatározásán alapul, az ingatlan birtoklásából (használatából) származó várható bevétel kiszámítása alapján. Ez a mutató nagyon fontos, mert lehetővé teszi az objektum költségének előrejelzését a jövőben.

A jövedelemszemlélet az ingatlanértékelés egyik leggyakrabban használt módszere a mai értékelési gyakorlatban.

Vishnevetsky A.V. modern közgazdász szerint ezt a megközelítést "marginálisnak" is nevezik (az angol "margin" kifejezésből, amelyet Oroszországban gyakran használnak a "profit" fogalmának analógjaként). A marginális megközelítés alkalmazhatósága egyértelműen kifejeződik az állam gazdasági növekedésének időszakában. A jövedelemszemlélet a Due Diligence eljárás szerves részét képezi.

A jövedelemmódszer főként az ingatlan értékének meghatározásán alapul, a diszkontált (e tárgy tulajdonlásából vagy használatából származó) bevételi forrás kiszámításával. Ez a módszer az elvárás elvén alapul - az ingatlan birtoklásából származó jövedelem és egyéb hasznok jelenértékének megállapítása a jövőben. Logikus, hogy az ingatlan tulajdonosa nem adja le az ingatlanát annál az összegnél, amelyet a hasznosítás folytatásával kaphatna, és a vevő nem fizet többet, mint amennyit az ingatlan későbbi kereskedelmi célú felhasználása eredményez. neki. Így az ingatlan ára a jövőbeni bevétel értéke alapján kerül megállapításra a felek megállapodása alapján.

A bevételi megközelítés kiszámításakor a következő módszereket alkalmazzuk: a bevétel aktiválása és a pénzáramlások diszkontálása. Ezek a technikák a főbbek ebben a módszerben.

1) A közvetlen tőkésítési módszer technológiájának megfelelően az értéket az adózás előtti nettó működési eredmény és az aktiválási ráta aránya határozza meg. A tőkésítés mértékét az értékbecslő az alapkamat értéke alapján határozza meg, a kockázatokhoz igazítva.

2) A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzuk, ha a pénzáramlások egyenetlenek (instabil jövedelem), vagy eltérő tőkésítési arányokat alkalmazunk. A módszertan szerint egy objektum költségét a projektből származó diszkontált bevételek összegeként határozzák meg. Ehhez meg kell határozni egy cash flow-modellt egy kiválasztott időszakra vonatkozó kiadások és beruházások előrejelzésével. A diszkontráta meghatározása ugyanazon paraméterek figyelembevételével történik, mint a tőkésítési módszernél.

A módszer lényege, hogy a jövedelmi megközelítés az ingatlan értékét a jövőbeli pénzáramlások aktuális értékeként értékeli. Ez a megközelítés ugyanakkor tükrözi az értékelt ingatlan kockázati szintjét, valamint azt, hogy az értékelt ingatlan milyen minőségű és mennyiségű bevételt tud hozni élettartama során. A jövedelemalapú megközelítés fő előnye, hogy lehetővé teszi a jövőbeli befektetési kockázatok azonnali figyelembevételét .

A módszer hátránya, hogy a jövőbeni bevételt - a bérleti díjból származó bevétel előrejelzett összegét és az objektum jövőbeli továbbértékesítésének összegét - az értékbecslő számos tényező elemzésével határozza meg, és ezért bizonyos hibákat tartalmazhat, mivel lehetetlen abszolút pontossággal meghatározni az ingatlanpiac helyzetét hosszú távon.

Költség megközelítés

A költség-megközelítés (eszköz-alapú megközelítés) olyan értékelési módszerek összessége, amelyben egy tárgy értéke egyenlő egy telek költségének és az összes fejlesztés újratermelésének (pótlásának) költségének összegével, levonva a halmozott értékcsökkenést, és a kötelezettségek költsége, vagyis az értékelés tárgyának értéke egy hasonló tárgy létrehozásának költségétől függ. Ezt a megközelítést különálló épületek, háztartások és vállalkozások értékelésére használják.

Összehasonlító megközelítés

Összehasonlító megközelítés - az értékelés tárgyának értékének értékelésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának a tárgyakkal való összehasonlításán alapul - az értékelés tárgyának analógjai, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak információk az árakról. Az a tárgy, amely az értékelési tárgy analógja az értékelés szempontjából, olyan tárgy, amely az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőit tekintve hasonló az értékelés tárgyához. (Lásd az 1. számú szövetségi értékelési szabványt)

Az ingatlanértékelés alapvető módszerei

A fő, leggyakrabban használt és az ingatlanok piaci értékét legpontosabban tükröző módszer az eladások összehasonlítása .

Értékesítési összehasonlítási módszer

annak a piaci szegmensnek a statisztikai monitorozásán és faktoranalízisén alapul, amelyhez a vizsgált ingatlan tartozik.

A módszer alkalmazásának fő szakaszai:

— az objektum elhelyezése, annak a piaci szegmensnek a kiválasztása, amelyhez az objektum tartozik, figyelembe véve a leghatékonyabb felhasználás elemzését;

- piackutatás;

- faktoranalízis;

- analógok kiválasztása;

- költségszámítás.

Jövedelem-tőkésítés módszere

A jövedelemtőkésítési módszer lényege, hogy egy ingatlan értékét az éves nettó működési bevétel (NOI) aktuális értékre történő átszámításával határozzák meg.

ahol

 - az ingatlan értéke (den.unit)  - Nettó működési bevétel vagy CHOD ( angolul  Nettó működési bevétel (NOI) )  — Tőkésítési arány

A kapitalizációs mutató  a várható éves jövedelem (NER) és az ingatlanérték arányát tükrözi:

ahol

 — kapitalizációs arány  - a befektető befektetett tőke megtérülési rátája - a befektető által a befektetéstől elvárt megtérülési ráta, figyelembe véve a piaci kockázatot.  - tőkemegtérülési ráta - a kezdeti befektetés megtérülését biztosító kamatláb. A kamatláb a bevételt két részre osztja: az ingatlanba történő tőkebefektetések megtérítésére és az objektum tulajdonjogából származó bevételre.

Az értékelési gyakorlatban a tőkemegtérülési ráta kiszámítására 3 módszert alkalmaznak, a Ring -módszert , az Inwood -módszert és a Hoskold-módszert .

Ring módszer Ezt a módszert akkor alkalmazzák, ha a tőke várhatóan egyenlő részletekben kerül visszafizetésre. A megtérülési ráta az induló tőkéből egy kamatmentes kárpótlási alapba juttatott éves részesedés. Ez a részesedés 100 százalékos tőkehozam mellett.

Inwood módszer Ezt a módszert akkor alkalmazzuk, ha a tőkemegtérülés összegét a befektetés megtérülési rátájával újra befektetjük. Ebben az esetben a tőkésítési mutató összetevőjeként a megtérülési ráta megegyezik a helyettesítő alap tényezőjével azonos kamat mellett.

Hoskold-módszer Akkor használatos, ha a kezdeti befektetés megtérülési rátája valamelyest magas, és nem valószínű, hogy ugyanilyen arányú újrabefektetést hajtanak végre. Az újrabefektetett alapok esetében várhatóan kockázatmentes kamatlábú bevételhez jut.

Ezt a módszert akkor alkalmazzuk, ha a bevételi források hosszú távon stabilak és jelentősek, valamint akkor is, ha a jövedelemáram egyenletes ütemben növekszik.

A módszer nem alkalmazható olyan helyzetben, amikor az értékelés tárgya folyamatban lévő építkezés tárgya, vagy jelentős rekonstrukciót igényel, azaz a közeljövőben nem tud stabil bevételt hozni.

Az orosz piac "információs átláthatatlansága" megnehezíti a nettó működési eredmény és a tőkésítési ráta kiszámítását, a valós értékesítési tranzakciókra, karbantartási kifizetésekre stb. vonatkozó információk hiánya miatt.

Diszkontált cash flow módszer

A diszkontált cash flow módszer (DCF) összetettebb, részletesebb, és lehetővé teszi egy objektum értékelését abban az esetben, ha instabil cash flow-t kap belőle, modellezve azok beérkezésének jellemzőit.

A DDP módszert akkor alkalmazzák, ha:

A diszkontált cash flow módszer a legsokoldalúbb módszer a jövőbeli cash flow-k jelenértékének meghatározására. A pénzáramlások tetszőlegesen változhatnak, egyenetlenül áramolhatnak, és magas kockázati szint jellemzi őket. Ez az olyan dolgok sajátosságainak köszönhető, mint az ingatlan. Ingatlant a befektető elsősorban bizonyos jövőbeni előnyök miatt szerez meg. A befektető az ingatlant jövőbeli előnyök halmazának tekinti, és annak vonzerejét abból a szempontból értékeli, hogy e jövőbeni hasznok pénzbeli értéke hogyan korrelál az ingatlan megszerzésének árával.

A DCF módszer az ingatlanok értékét a bevétel jelenértéke alapján értékeli, amely a tervezett cash flow-kból és a maradványértékből áll.

Lásd még

Jegyzetek

  1. ↑ Szövetségi értékelési szabvány "Az értékelés célja és az érték típusai" (FSO N 2) . Letöltve: 2020. november 15. Az eredetiből archiválva : 2020. november 16.

Az értékelési tevékenységek jogi és szabályozási keretei

Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló 135-FZ szövetségi törvény 1998. július 29-én , 2010. május 3-i archív példány a Wayback Machine -nél

A független értékbecslők és értékbecslő cégek munkáját az értékbecslő önszabályozó szervezetei ellenőrzik , például: RAO, ROO, SMAOs , SRO ARMO , Siberia, MSO , NKSO stb.

Irodalom